2019房地产估价师教材相关知识第十三章考点：拍卖规则

　　共四个问题：

　　一、价高者的规则

　　(一)价高者得规则的含义

　　价高者得规则是指拍卖标的应卖给出价最高的竞买人。

　　(二)价高者得的效力范围

　　(1)价高者得规则约束竞买人，不论竞买人身份、地位等因素如何，只有当竞买人的叫价、应价是最高报价时，才能成为实际买受人。

　　(2)价高者得规则约束拍卖人。拍卖人不能随心所欲地选择成交者，他只能按价高者得规则行事，确认竞买人报价中的最高价作为成交价格。

　　(3)价高者得规则约束委托人。委托人一旦选择了拍卖方式，实际上就默认了规则对自己的制约，即拍卖人按规则与最高应价者成交时，委托人无权提出任何异议。

　　二、保留价规则

　　(一)保留价规则的含义

　　保留价指拍卖人可以据以确认拍卖成交的最低价格 。保留价规则是指保留价发挥作用的制度。在有保留价的拍卖中，须事先确定以具体的价格表示的保留价。保留价一经确定，不得随意改变。

　　保留价不是拍卖的必备条件，无保留价拍卖的情况也是经常发生的。在无保留价拍卖中，拍卖人对某件拍卖标的宣布拍卖时，该件标的就不得收回，除非在合理时间内无人出价或应价。

　　(二)保留价的确定、保密、公开与更改

　　1.保留价的确定权。委托人拥有保留价的确定权。 拍卖国有资产，依法需要评估的，应当经依法设立的资产评估机构评估，并根据评估结果确定拍卖标的保留价。若拍卖国有资产是房地产的，则需要依据经依法认定的房地产价格评估机构出具的房地产评估结果确定保留价。

　　委托人拥有保留价的确定权并不排斥拍卖人、估价人员等在确定保留价时的参考意见。

　　2.保留价的保密与公开

　　保留价通常是保密的，仅限委托人和拍卖人等有限人知情 ，其中包括，如果拍卖邀请公证人参与证明拍卖活动的合法性，公证人亦有权知晓保密的保留价。此种情况下，竞买人不知道保留价，上述保留价知情人不得以任何方式向竞买人透露或暗示。

　　保留价也可以公开 ，在拍卖目录中列示，也可以由拍卖主持人在拍卖现场口头宣布，总之应在竞买人开始报价前完成。

　　3.保留价的更改

　　保留价的修改权从属于保留价的确定权，归委托人享有。 保留价的更改涉及相关人的利益，权利人在行使权利时不得损害他人的权益。因此，委托人在主张更改权时应该受到一定的制约。

　　保密保留价的更改通知一般应在现场拍卖前1～2天内送达拍卖人。在此情形下，拍卖人不得拒绝保留价的更改，但可以拒绝拍卖委托。公开保留价的更改应及时通知竞买人， 所谓及时是指竞买人报名参与竞买之前，这是一个合理的时间界限。如不能即时通知竞买人或不能即时通知所有竞买人时，应由拍卖师在现场拍卖前当场宣布。

　　4.保留价的效力范围

　　拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。拍卖人在此情况下出售拍卖标的的行为无效。

　　三、瑕疵请求规则

　　(一)瑕疵请求权的含义

　　瑕疵请求权是指竞买人在参与竞买前或参与竞买时，有权知道应该知道的拍品的缺陷，如果该缺陷因他人的过错被隐蔽了，成为买受人时可以为所受到的欺骗和损失主张权利。

　　瑕疵泛指拍卖标的内在质量、品质、数量等方面的缺陷。

　　瑕疵请求权是买受人相对于委托人和拍卖人拥有的权利。相对于买受人的瑕疵请求权，委托人和拍卖人负有告知的义务。

　　(二)瑕疵请求权规则的原理

　　(1)过错责任理论

　　过错是就行为人主观存在故意或过失。故意是较为明显的主观过错，反映在瑕疵请求规则中，就是委托人、拍卖人明知拍卖标的有瑕疵，却有意向竞买人隐瞒;过失是较为隐晦的主观过错，它是在主观上对于行为人的较高要求，反映在瑕疵请求规则中，就是委托人、拍卖人应知拍卖标的有瑕疵，却由于疏忽而没有告知竞买人。

　　(2)担保责任理论

　　拍卖标的也是一种商品，委托人和拍卖人为其出售的拍卖标的承担担保责任，应当担保其出售的拍卖标的不存在应当告知而未告知的瑕疵。

　　(三)瑕疵请求权的障碍

　　当出现下列情形时，买受人主张瑕疵请求权遇到障碍。

　　(1)委托人、拍卖人无过错。如果委托人、拍卖人能够证明自己没有过错，则可以对抗瑕疵请求权。

　　(2)买受人过错。表现为：疏忽、误解、不当行为。买受人的不当行为可能导致瑕疵产生，如毁损、污染拍卖标的等。

　　(3)声明不保证。声明不保证是指由于委托人、拍卖人难以确知拍卖标的的真伪或品质不予保证。拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。

　　(四)瑕疵请求规则的效力范围

　　瑕疵请求权主要是针对拍卖人和委托人的，除他们有正当理由对抗瑕疵请求权外，必须按此规则收回拍品并赔偿损失。

　　1.谁知晓，谁负责

　　(1)委托人的责任

　　委托人必须受瑕疵请求规则的制约。委托人是拍卖标的的所有权人或处分权人，委托人可能对告知与瑕疵负最终的责任。从告知程序上，委托人是第一位的告知义务。

　　(2)拍卖人的责任

　　拍卖人的责任并不以委托人的告知为前提，即使委托人未向拍卖人告知瑕疵，拍卖人依然在下述两个层次上负责：其一，拍卖人知道或应当知道。委托人不知或不应知不能证明拍卖人不知或不应知，拍卖人作为代理人有独立的行为能力，其是否已知或应知，应视具体情况而定。其二，拍卖人先行负责。

　　2.拍卖人先行负责

　　所谓先行负责，指只要拍卖标的确实存在应告知未告知的瑕疵，则无论该责任应由谁承担，均由拍卖人先行负责。至于其中应由委托人承担的责任，在拍卖人承担责任后，向委托人追偿。

　　四、禁止参与竞买规则

　　(一)禁止参与规则的内涵

　　1.禁止拍卖人参与竞买。拍卖人不得参与自己主持的拍卖会的竞买。由于拍卖人在拍卖法律关系中的身份是委托人的代理人，代表卖方;而拍卖人参与竞买时其身份是竞买人，代表买方。

　　根据代理制度：

　　其一，代理人不能使自己成为代理行为的相对人，即禁止“自己契约”;

　　其二，代理人不能以被代理人的名义与自己同时代理的其他人签订合同，即禁止“双方代理”。如果拍卖人自己作为竞买人买下拍卖标的，属于“自己契约”;如果拍卖人接受他人委托，代为竞买并买下拍卖标的，属于“双方代理”，其行为均有违公平、公正的原则。

　　2.禁止委托人参与竞买

　　禁止委托人参与竞买，即禁止委托人参与自己委托拍卖标的的竞买。

　　(二)禁止参与规则的效力范围

　　1.禁止拍卖人参与竞买

　　拍卖人及其工作人员不得以竞买人的身份参与自己组织的拍卖活动，并不得委托他人代为竞买。

　　2.禁止委托人参与竞买

　　委托人不得参与竞买，也不得委托他人代为竞买。