2019房地产估价师教材相关知识第十二章考点：物权与债权

　　共六个问题：

　　一、物的种类

　　(一)动产和不动产

　　动产 以占有 为公示方法，不动产 以登记 为公示方法;

　　动产物权经交付而变动，不动产物权的变动则需要经过登记 。

　　(二)流通物和限制流通物

　　法律允许在民事主体之间自由流转的物为流通物。

　　法律限制或者禁止在民事主体之间自由流转的物为限制流通物。

　　限制流通物，其权利的转移要遵循法律规定的程序，有的还要经过管理部门批准。

　　(三)主物和从物

　　两个以上独立的物相互配合，为一定经济目的组合到一起时，起主要作用的为主物，起从属作用的为从物。

　　构成从物的要件有 3个：

　　(1)须独立而非主物的成分;(2)须助主物的效用;(3)须与主物同属于一人。

　　这种分类的意义在于，除非当事人有特别约定，否则对主物的处分及于从物。例如，出租一栋别墅，当事人如果没有特别约定，则诸如修整草坪用的剪草机等从物也应一并交由承租人使用。

　　(四)原物和孳息

　　原物的收益为其孳息。

　　孳息分为：(1)天然孳息 是指依物的自然属性而获得的收益，如树木的果实和动物的子畜。(2)法定孳息 是指依法律的规定或者当事人的约定而产生的收益，如存款的利息 、房屋的租金等。

　　孳息归原物的所有权人所有。

　　二、物权概述

　　(一)物权的概念

　　物权是指权利人依法对特定的物 享有直接支配 和排他 的权利 。

　　同一物上不能有内容不相容的两种以上的物权并存。

　　(二)物权的分类

　　物权除法律明文规定外，不得自由创设。我国民法体系中规定的物权主要有所有权、用益物权、担保物权等。按照一定的标准，可对物权做如下分类：

　　(1)自物权和他物权。

　　(2)动产物权和不动产物权。

　　(3)主物权和从物权。(如：所有权和抵押权)

　　(4)所有权和限制物权。(用益物权和担保物权，都是限制物权)

　　(三)物权的效力

　　物权除因种类不同而有各种不同的效力外，有下列共同效力。

　　(1)排他效力。它是指同一标的物，不允许有性质不相容的两个物权同时并存。如甲就某一标的物享有完全的所有权，则乙不能再说该物享有所有权。

　　(2)优先效力。它又称为物权的优先权，包括：

　　①就同一标的物，物权和债权并存时，物权优先于一般的债权。例外——买卖不破租赁。

　　②在物权与物权之间，也有效力强弱的问题。一般来说，性质相容的物权并存时，先成立的物权优先于后成立的物权;

　　所有权与他物权并存时，他物权优先于所有权。(如抵押权和所有权，在抵押物处置时)

　　(3)追及效力。它是指物权成立后，无论其标的物辗转落入何人之手，权利人均可追及标的物行使其权利。

　　(四)物权的特征

　　(1)物权法定原则。物权的种类和内容只能由法律来确定，而不能由民事权利主体随意创设。

　　(2)物权公示原则。物权的取得和变动均需采取公开的，表现物权变动的方式，即登记。

　　(3)物权优先原则。物权优于一般的债权。房地产抵押登记后的担保物权，可对抗第三人的一般债权。

　　三、所有权

　　(一)所有权的一般原理

　　所有权人拥有特定的动产或者不动产，对其动产或者不动产享有全面支配的权利。完整的所有权包含占有、使用、收益、处分 等四项权能。四项权能可以与所有权发生分离，所有权人并不因此丧失其所有权，但其所有权因此而受到限制。

　　(二)共有

　　共有是两个或两个以上的人(自然人或法人)对同一项财产享有所有权。共有可分为按份共有 和共同共有 。因共有关系消灭而分割共有财产 时，在不损害财产的经济价值的前提下，可以采取以下方法：（1）实物分割；（2）变价分割；（3）作价补偿 。

　　(三)不动产所有权

　　不动产所有权包括土地所有权和房屋所有权等。我国土地所有权分为国家土地所有权和集体土地所有权。

　　(四)建筑物区分所有权

　　业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

　　专有部分转让时，共有和共同管理的部分的权利，也一并转让。

　　四、用益物权

　　(一)用益物权概述

　　用益物权是指权利人对他人所有的不动产或动产依法享有占有、使用或收益 的权利。特点：

　　①用益物权的标的物是不动产;

　　②用益物权是一种他物权;

　　③用益物权以对物的使用、收益为主要内容，重在取得物的使用价值。

　　(二)用益物权的分类

　　用益物权包括承包经营权、建设用地使用权（国有土地使用权）、宅基地使用权（居住用途的集体土地使用权）、地役权 等。

　　地役权是以他人土地供自己土地便利而使用的权利。

　　地役权具有以下特征：

　　①地役权是使用他人土地 的权利;

　　②地役权是使自己土地便利 的权利;

　　③地役权具有从属性和不可分性 。

　　五、担保物权

　　(一)担保物权概述

　　担保物权是以确保债务履行为目的，在债务人或第三人所有或经营管理的特定财产上设定的一种物权。

　　特征：①担保物权以