2019房地产估价师教材相关知识第十二章考点：合同法

　　共六个问题：

　　一、 合同法概述

　　二、 合同的订立

　　三、 合同的效力

　　四、 合同的履行

　　五、 合同的变更、转让和终止

　　六、 违约责任

　　一、合同法的概述

　　(一)合同的概念和特征

　　合同又称契约，是平等主体的自然人、法人或其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的意思表示一致的协议。

　　合同特征：

　　(1)合同是平等主体之间的民事法律关系 。合同当事人的法律地位平等，一方不得凭借行政权力、经济实力等将自己的意志强加给另一方。

　　(2)合同是两方以上当事人的法律行为 。合同的主体必须有两个或两个以上，合同的成立是各方当事人意思表示一致的结果。

　　(3)合同是从法律上明确当事人间特定权利与义务关系的文件 。合同在当事人之间设立、变更、终止某种特定的民事权利义务关系，以实现当事人的特定经济目的。

　　(4)合同是具有相应法律效力的协议 。合同依法成立后，当事人各方都必须全面正确履行合同中规定的义务，不得擅自变更或解除。

　　当事人不履行合同中规定的义务，要依法承担违约责任。对方当事人可通过诉讼、仲裁，请求强制违约方履行义务，追究其法律责任。

　　(二)合同法的概念和特征

　　合同法是调整平等主体之间的交易关系的法律，主要规范合同的订立、效力、履行、变更、转让、终止、违反合同的责任等问题。

　　(1)合同法以任意性规范为主。合同法采取“约定优先”的原则，即有约定的依约定、无约定的依法定的规则。

　　(2)合同法以平等协商和等价有偿为原则。

　　(三)合同的分类

　　1.典型合同与非典型合同

　　典型合同又称有名合同，是指法律设有规范，并赋予一定名称的合同。合同法规定的买卖、赠与、贷款等合同为典型合同。

　　非典型合同又称无名合同，是指法律尚未特别规定，也未赋予一定名称的合同。

　　2.双务合同与单务合同

　　双务合同是指双方当事人互相享有权利、承担义务的合同，如买卖、租赁等合同。

　　单务合同是指仅有一方当事人承担义务的合同，如赠与、借用等合同。

　　单务合同履行中不存在同时履行抗辩权等问题。

　　3.有偿合同与无偿合同

　　有偿合同是指当事人为从合同中得到利益要支付相应代价的合同，如买卖合同。

　　无偿合同是指当事人不需为从合同得到的利益支付相应代价的合同，如赠与合同。

　　4.诺成合同与实践合同

　　诺成合同是在当事人双方意思表示一致即可成立的合同，即“一诺即成”的合同，也称不要物合同。

　　实践合同是在当事人意思表示一致后，仍须有实际交付标的物的行为才能成立的合同。(如赠与合同)

　　5.要式合同与不要式合同

　　根据法律是否要求合同必须符合一定的形式才能成立，可将合同分为要式合同与不要式合同。

　　要式合同是指根据法律规定必须采用特定形式的合同。例如，房屋租赁合同必须采用书面形式。

　　不要式合同是指当事人订立的合同依法并不需要采用特定的形式，当事人可以采用口头方式，也可以采用书面形式。除法律有特别规定的以外，合同均为不要式合同。

　　6.主合同与从合同

　　根据合同是否必须以其他合同的存在为前提而存在，可将合同分为主合同与从合同。

　　主合同是指不以其他合同的存在为前提即可独立存在的合同。

　　从合同是指不能独立存在而以其他合同的存在为存在前提的合同。

　　例如，甲与乙订立借款合同，丙为担保乙偿还借款而与甲签订保证合同，则甲乙之间的借款合同为主合同，甲丙之间的保证合同为从合同。

　　区分主合同和从合同的主要意义在于：主合同和从合同之间存在着特殊的联系，即从合同具有附属性，它不能独立存在，必须以主合同的存在并生效为前提。主合同不能成立，从合同就不能有效成立;主合同转让，从合同也不能单独存在;主合同被宣告无效或被撤销，从合同也将失效;主合同终止，从合同也随之终止。

　　二、合同的订立

　　(一)合同的内容

　　合同的内容即合同当事人订立合同的各项具体意思表示，具体体现为合同的各项条款。在不违反法律强制性规定的情况下，合同的内容由当事人约定，一般包括：(1)当事人的名称或者姓名和住所;(2)标的，即合同双方当事人权利义务所共同指向的对象;(3)数量;(4)质量;(5)价款或者报酬;(6)履行期限、地点和方式;(7)违约责任;(8)解决争议的方法。

　　(二)合同的形式

　　合同的形式有书面形式、口头形式和其他形式。

　　法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。

　　当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。如房屋转让合同、房屋租赁合同都应当采用书面形式。

　　(三)合同的订立程序

　　当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。当事人订立合同，采取要约和承诺的方式进行。当事人意思表示真实一致时，合同即可成立。

　　1.要约。要约是指希望与他人订立合同的意思表示。该意思表示应当符合下列规定：

　　①内容具体明确，即表达出订立合同的意思，包括一经承诺合同即可成立的各项基本条款;