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2019房地产估价师<经营与管理>备考预习题(6)
来源：长理培训发布时间：2019-01-04 13:13:41
单项选择题
【习题】银行对个人发放住房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会
给银行带来( )。
A.操作风险
B.法律风险
C.信用风险
D.管理风险
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是个人住房贷款的风险。(1)操作风险：对客户调查不深入，容易出
现假按揭;(2)管理风险：银行的管理能力不高，如借款人资质审查不严、手续不完整、放松
贷款条件等;(3)信用风险：与开发商相关的信用风险，主要涉及开发商欺诈、项目拖期、质
量纠纷、违法预售等问题;来源于购房人的信用风险，则包括自然原因、社会原因导致借款人失
去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还。参见教材 P311。
【习题】银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于( )风险。
A.信用
B.管理
C.法律
D.操作
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是个人住房贷款的风险。操作风险：对客户调查不深入，容易出现假按
揭。参见教材 P310。
【习题】银行向某家庭发放了一笔月还款额为 2000 元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房
的物业管理费为每月 150 元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低
于( )元。
A.3583
B.3909
C.4300
D.4778
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是个人住房抵押贷款的风险管理。考核指标中的房产支出与收入比。本
题中没有提及其它债务问题，所以不计算第二个指标。房产支出与收入比=(本次贷款的月还款
额+月物业管理费)/月均收入=(2000+150)/月均收入﹤50%，月均收入﹥4300。参见教材
P312。
【习题】某居住项目规划建筑面积为 30000m 2 ，含土地费用在内的开发成本为 7500 万元，开发费用为
1650 万元，销售税费为销售收入的 5.5%，销售均价为 5500 元/m 2 ，适用的土地增值税税率为 30%，则该项目
应缴纳的土地增值税为( )万元。(2014 年真题)
A.1482.75
B.1755.00
C.1932.75
D.2205.00
『正确答案』A
【习题】某房地产项目的初始投资额为 310 万元，基准收益率为 15%，经营期为 15 年，财务净现值为
210 万元，该项目在经营期内的等额年值为( )万元。(2014 年真题)
A.14.00
B.34.67
C.35.91
D.88.93
『正确答案』C
【习题】投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的，是为了( )。
A.抵御通货膨胀的影响
B.提高资本金的投资收益率
C.提高全部投资的平均收益率
D.降低借贷资金的资金成本
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是全部投资和资本金评价指标的差异。使用财务杠杆的主要目的，是为了提高资
本金的投资收益率。参见教材 P178。
【习题】如果某项目 FNPV 等于零，说明该项目的获利能力( )。
A.达到了基准收益率的要求
B.超过了基准收益率的要求
C.未达到财务内部收益率的要求
D.达到了财务内部收益率的要求
『正确答案』A
『答案解析』本题考查的是财务净现值。财务净现值大于零，说明项目的获利能力超过了基准收益率的要
求，等于零，说明正好达到了基准收益率。参见教材 P181
【习题】某投资项目每年可获得 50000 元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于
1.3，贷款年利率为 12%，贷款期限为 20 年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额
为( )万元。
A.28.73
B.29.11
C.344.74
D.349.31
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是偿债备付率。参见教材 P203
【习题】对一个计算周期为 20 年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，
那么该折现率( )。
A.包含了对通货膨胀的补偿
B.不包含对通货膨胀的补偿
C.没有实际意义
D.不能直接用于财务评价
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是通货膨胀的影响。当折现率不包含对通货膨胀的补偿时，房地产投资收人现金
流的折现值才是一个常数。参见教材 P179。
【习题】假设某房地产投资项目的折现率分别取 i 1 =15%、i 2 =16%、i 3 =17%，i 4 =18%时，其对应的净现值
分别为 NPV 1 =300 万元、NPV 2 =100 万元、NPV 3 =-50 万元、NPV 4 =-150 万元，则依此测算的内部收益率精度
最高的是( )。
A.16.67%
B.16.71%
C.16.80%
D.17.00%
『正确答案』A
责编：曾珂
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