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2019房地产估价师理论与方法日常训练题（1）
来源：长理培训发布时间：2019-01-04 13:01:53
单项选择题
1.某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为 18 万元，预计改为服装店后的年净
收益为 20 万元，除此无其他更好的用途，则根据( )，应按服装店用途进行估价。
A.合法原则
B.最高最佳使用原则
C.价值时点原则
D.替代原则
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是最高最佳利用原则。房地产估价之所以要遵循最高最佳利用原则，是
因为在现实的房地产利用中，每个房地产拥有者都试图采用最高最佳利用方式充分发挥其房地产
的潜力，以获取最大的经济利益。参见教材 P166。
2.某宗房地产在现状下持续经营的价值为 5000 万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值
为 6500 万元，装修费用为 800 万元，装修期为 1 年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现
值为 500 万元;如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为 8000 万元，改造费用为
2160 万元，改造期为 1 年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为 500 万元;折现率均
为 10%，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是( )。
A.维持现状
B.重新装修
C.改变用途
D.重新开发
『正确答案』A
『答案解析』本题考查的是最高最佳利用原则。现状下持续经营的价值=5000 万元;重新装修
价值=6500/1.1-800/1.1 0.5 -500=4646 万元;改变用途价值=8000/1.1-2160/1.1 0.5 -500=4714
万元;该地区不适合拆除重建，因而没有重新开发价值。以上 3 种可行的方案中，只有维持现状
的价值是最高的。参见教材 P168。
3.运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用
( )的收益估计值。
A.较高
B.较低
C.最高
D.居中
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是谨慎原则。谨慎原则要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确
定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情
况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价
对象价值或价格偏高的一面。参见教材 P170。
多选题
1.不得抵押的房地产范围包括( )。
A.私人诊所
B.公共福利事业的房地产
C.依法公告列入拆迁范围的房地产
D.被依法查封、扣留、监管或其他形式限制的房地产
E.空置 2 年的房地产
『正确答案』BCD
『答案解析』本题考查的是合法原则。私人诊所只要产权清晰，是可以抵押的;空置 3 年以上的
商品房不可设置抵押。参见教材 P158。
2.下列对于价值时点，描述正确的有( )。
A.房地产抵押、征收等估价，价值时点在现在，估价对象状况为现在状况
B.房地产损害赔偿的估价，估价对象状况为过去，价值时点为现在
C.对评估期房的价值，估价对象状况为过去，价值时点在未来
D.在房地产纠纷案件中，估价对象状况在过去，价值时点为过去
E.对房地产市场预测时，估价对象状况在过去，价值时点为现在
『正确答案』ABD
『答案解析』本题考查的是价值时点原则。对评估期房的价值，估价对象状况为未来，价值时点
为现在;对房地产市场预测时，估价对象状况为未来，价值时点为将来。参见教材 P162～163。
3.最高最佳利用原则必须同时满足的条件包括( )。
A.法律上允许
B.技术上先进
C.经济上可行
D.价值最大化
E.成本上最低
『正确答案』ACD
『答案解析』本题考查最高最佳利用原则。最高最佳利用原则必须同时满足的条件包括：(1)
法律上允许;(2)技术上可能;(3)经济上可行;(4)价值最大化。参见教材 P166。4.利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的( )。
A.最佳规模
B.最佳经营手段
C.最佳集约度
D.最佳管理方式
E.最佳投资渠道
『正确答案』AC
『答案解析』本题考查的是最高最佳利用原则。利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助
房地产估价师确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。参见教材 P168。
5.根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产( )时，便为最高最佳使用。
A.与外部环境最协调
B.达到规模递增
C.内部构成要素的组合最适当
D.外部环境与内部因素相关联
E.外部环境要素为最适当的组合
『正确答案』AC
『答案解析』本题考查的是最高最佳利用原则。根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，
当房地产与外部环境最协调、内部构成要素的组合最适当时，便为最高最佳使用。参见教材
P169。
6.在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括( )。
A.在运用比较法估价时，不应该选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并
应对可比实例进行必要的实地查勘
B.在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用居中的收益估计值进行估价
C.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏
低
D.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关税费和利润，不应低估折旧
E.在运用假设开发法时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应
得利润进行适当修正
『正确答案』ACD
『答案解析』本题考查的是谨慎原则。题中选项 B 在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也
可能低，应该采用较低的，而不是居中的收益估计值进行估价;选项 E 不应低估后续开发的必要
支出及应得利润。谨慎原则，使得评估价值略低。参见教材 P171。
责编：曾珂
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