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2019年房地产估价师考试理论与方法备考习题(7)
来源：长理培训发布时间：2018-12-23 20:01:39
判断题
1 、折现率是在采用静态分析法时需要确定的一个重要参数。
对
错
2 、假设开发法在实际估价中特别是评估投资价值时，有时还应考虑某些额外的收入、节省的费用
或无形收益。
对
错
3 、假设开发法本质上是一种收益法，形式上是成本法的 “ 倒算法 ” 。
对
错
4 、运用假设开发法估价的关键，首先是要把握住两头：一头是待开发房地产状况;另一头是未来
开发完成后的房地产状况。
对
错
简答题
1 1 、某成片荒地的面积为 2km 2 2 ，适宜进行 “ 五通一平 ” 的土地开发后分块有偿转让;可转让土地面
积的比率为 60% ;附近地区与之位置相当的 “ 小块 ”“ 五通一平 ” 熟地的单价为 0 800 元 /m 2 2 ;建设期
为 为 3 3 年;将该成片荒地开发成 “ 五通一平 ” 熟地的开发成本以及管理费用、销售费用为 5 2.5 亿元
/km 2 2 ;贷款年利率为 8% ;土地开发的年投资利润率为 10% ;当地土地转让中卖方需要缴纳的营业税
等税费为转让价格的 6% ，买方需要缴纳的契税等税费为转让价格的 4% 。请采用静态分析法测算该
成片荒地的总价和单价。
答案
1、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是折现率。折现率是在采用动态分析法时需要确定的一个重要参数。参
见教材 P333。
2、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是测算中的其他有关问题。假设开发法在实际估价中特别是评估投资价
值时，有时还应考虑某些额外的收入、节省的费用或无形收益。参见教材 P334。
3、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是假设开发法总结。假设开发法本质上是一种收益法，形式上是成本法
的“倒算法”。参见教材 P334。
4、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是假设开发法总结。运用假设开发法估价的关键，首先是要把握住两头：
一头是待开发房地产状况;另一头是未来开发完成后的房地产状况。参见教材 P334。
简答题
1、
【正确答案】 (1)确定估价时点。
估价时点为购买该成片荒地之日，假设为现在。
(2)起始状态。起点——荒地;终点——五通一平熟地
设该成片荒地的总价为 V：
开发完成后的熟地总价值=800×2000000×60%=9.6(亿元)
取得该荒地的税费=V×4%=0.04V(亿元)
土地开发成本及管理费用、销售费用总额=2.5×2=5(亿元)
投资利息总额=(V+0.04V)×[(1+8%) 3 -1]+5×[(1+8%) 1.5 -1]=0.27V+0.612(亿元)(注：理
解计息期的取值，土地取得费用和税费，一次性投入，因而计息期是 3 年，土地开发成本和管理销
售费用是均匀投入的，计息期取一半，1.5 年)
转让开发完成后的熟地的税费总额=9.6×6%=0.576(亿元)(注：只计算卖方承担的税费;)
土地开发利润总额=(V+V×4%)×10%×3+5×10%×1.5=0.312V+0.75(亿元)(注：题目给出
的是投资利润率，所以利润的计算基数不包括投资利息。)
V=9.6-0.04V-5-(0.27V+0.612)-0.576-(0.312V+0.75)
V=1.641(亿元)
故：该成片荒地总价=1.641(亿元)单价=164100000/2000000=82.05 元/m 2 。
责编：曾珂
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