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2019年房地产估价师考试理论与方法备考习题(4)
来源：长理培训发布时间：2018-12-23 20:00:36
单项选择题
1 1 、假设开发法在形式上是适用于评估新开发房地产价值的( )的 “ 倒算法 ” 。
A、市场法
B、收益法
C、成本法
D、长期趋势法
2 2 、某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。需评估该仓库
的公开市场价值，最适宜采用( )进行估价。
A、比较法
B、成本法
C、假设开发法
D、长期趋势法
3 3 、测算( )的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使建设成本等成本、费用、
税金在开发过程的各个阶段得到有效控制，不至于在开发过程中出现成本失控。
A、待开房地产最高费用
B、待开房地产预期利润
C、待开房地产最高价格
D、待开房地产最优资
4 4 、某房地产开发项目建筑面积 3850m 2 2 ，建设期 2 2 年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出
50 %，半年和一年后分别售出 30 %和 20 %，出售时的平均单价为 0 2850 元/m m 2 2 ，折现率为 15 %。开
发完成后的房地产于建设期初的价值为( )万元。
A、572.21
B、765.85
C、791.24
D、912.62
5 5 、运用假设开发法中的动态分析法估价时，无需做的是( )。
A、估算后续开发经营期
B、估算后续开发的各项支出、收入
C、估算后续开发各项支出、收入在何时发生
D、估算投资利息和开发利润
6 6 、假设开发法的估价前提不包括下列( )。
A、业主自行开发
B、自愿转让开发
C、被迫转让 开发
D、被迫开发
7 7 、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为 1 1 年，实际建设期为 5 1.5 年，现该在建工程被人
民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为 5 0.5 年，通过市场调查得知类似规模商品
房开发项目的正常建设期为 3 3 年。在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为(
)年。
A、1
B、1.5
C、2
D、2.5
8 8 、在最佳开发经营方式的选取中，要弄土地的区位状况，包括下列( )。
A、坐落
B、面积
C、容积率
D、开发程度
9 9 、假设开发法中求取旧房价值的扣除项目不包括( )。
A、续建利润
B、管理费用
C、销售费用
D、投资利息
10 、未来开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用( )评估。
A、收益法
B、比较法
C、成本法
D、长期趋势法
11 、在采用假设开发法中的静态分析法进行房地产估价时，一般不计息的项目是( )。
A、未知、需要求取的待开发房地产的价值
B、投资者购买待开发房地产应负担的税费
C、销售税费
D、开发成本、管理费用和销售费用
12 、在动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测( )房地产市
场状况下的价值。
A、未来开发完成之时的
B、购买待开发房地产时的
C、建设期间的某个时间
D、全部租售出去时的
13 、在动态分析法中预测开发完成后的价值时，一般可以采用( )和长期趋势法相结合进行估算。
A、比较法
B、收益法
C、成本法
D、路线价法
答案部分
一、单项选择题
1、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是假设开发法的理论依据。假设开发法在形式上是评估新开发的房地产
价值的成本法的“倒算法”。参见教材 P320。
2、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是假设开发法适用的估价对象。假设开发法适用的估价对象不仅是房地
产开发用地，凡是具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等成本法以
外的方法求取的房地产，都适用假设开发法估价。参见教材 P320。
3、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是假设开发法适用的估价对象。测算最高费用的目的是为了使开发利润
保持在一个合理的范围内，同时使建设成本等成本、费用、税金在开发过程的各个阶段得到有效控
制，不至于在开发过程中出现成本失控。参见教材 P321。
4、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是动态分析法与静态分析法的区别。
3850×2850×(50%/1.152+30%/1.152.5+20%/1.153)=791.235 万。参见教材 323。
5、
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是动态分析法与静态分析法的区别。投资利息和开发利润，只有在静态
分析法中才需要测算。动态分析法中，包含在折现率中考虑了。这两个项目隐含在折现的过程中，
通过调整折现率来考虑。参见教材 P323。
6、
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是假设开发法的估价前提。假设开发法的估价前提包括：业主自行开发
前提;自愿转让开发前提;被迫转让开发前提。参见教材 P324。
7、
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是假设开发法的估价前提。后续建设期是从取得在建工程的时间，到竣
工的时间。正常建设期为 1 年，实际建设期为 1.5 年，说明花了 1.5 年时间，只干了 1 年的工程进
度。正常建设期为 3 年，还剩 2 年的后续建设期。由于在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变
更等交接手续还需要正常期限 0.5 年，总后续建设期 2.5 年。参见教材 P324。
8、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是最佳开发经营方式的选取。选项 BD 属于实物状况;选项 C 属于权益
状况。参见教材 P325。
9、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是按估价对象和开发完成后的房地产状况细化的公式。在求取在建工程
价值时，需要减去续建利润。求取旧房价值时，不需要考虑此项内容。参见教材 P328。
10、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是按开发完成后的房地产经营方式细化的公式。未来开发完成后的房地
产适宜销售的，其价值适用比较法评估。参见教材 P329。
11、【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是后续开发的必要支出。销售税费一般不计算利息。参见教材 P331。
12、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是开发完成后的价值。在动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产
适宜建成销售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值。参见教材
P332。
13、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是开发完成后的价值。在动态分析法中预测开发完成后的价值时，一般
不宜将估价作业时的类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为开发完成后的价值，通常是采用比
较法并考虑类似房地产市场价格的未来变化趋势，或者采用比较法与长期趋势法相结合，即根据类
似房地产过去和现在的市场价格及其未来可能的变化趋势来推测。参见教材 P332。
责编：曾珂
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