2019房地产估价师教材<制度与政策>第八章考点：房地产经纪机构和人员管理

　　原建设部、原人事部制定了《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》和《房地产经纪人执业资格考试实施办法》，使我国房地产经纪行业逐步走上规范有序的健康发展轨道。《行政许可法》实施后，根据国务院的决定，原建设部印发了《关于改变房地产经纪人执业资格注册管理方式有关问题的通知》，房地产经纪人执业资格注册转变管理方式，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会承担，原建设部负责监督。

　　2011年1月20日，住房与城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部发布了《房地产经纪管理办法》，进一步加强房地产经纪行业管理。

　　一、房地产经纪机构管理（熟悉）

　　房地产经纪机构是指依法设立，从事房地产经纪活动的中介服务机构。房地产经纪机构可以设立分支机构。设立房地产经纪机构和分支机构，应当具有足够数量的房地产经纪人员。房地产经纪机构和分支机构与其招用的房地产经纪人员，应当按照《中华人民共和国劳动合同法》的规定签订劳动合同。

　　(一)房地产经纪机构备案

　　房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日 内，到所在直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门备案。直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当将房地产经纪机构及其分支机构的名称、住所、法定代表人(执行合伙人)或者负责人、注册资本、房地产经纪人员等备案信息向社会公示。房地产经纪机构及其分支机构变更或者终止的，应当自变更或者终止之日起30日内 ，办理备案变更或者注销手续。

　　(二)房地产经纪活动管理

　　房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务。房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。房地产经纪机构及其分支机构应当在其经营场所醒目位置公示下列内容：

　　(1)营业执照和备案证明文件;

　　(2)服务项目、内容、标准;

　　(3)业务流程;

　　(4)收费项目、依据、标准;

　　(5)交易资金监管方式;

　　(6)信用档案查询方式、投诉电话及12358价格举报电话;

　　(7)政府主管部门或者行业组织制定的房地产经纪服务合同、房屋买卖合同、房屋租赁合同示范文本;

　　(8)法律、法规、规章规定的其他事项。

　　分支机构还应当公示设立该分支机构的房地产经纪机构的经营地址及联系方式。房地产经纪机构代理销售商品房项目的，还应当在销售现场明显位置明示商品房销售委托书和批准销售商品房的有关证明文件。

　　(三)房地产经纪合同要求

　　房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的，应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同。

　　房地产经纪服务合同应当包含下列内容：

　　1.房地产经纪服务双方当事人的姓名(名称)、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员情况;

　　2.房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准;

　　3.服务费用及其支付方式;

　　4.合同当事人的权利和义务;

　　5.违约责任和纠纷解决方式。

　　房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同。

　　房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪机构应当遵守价格法律、法规和规章规定，在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息。

　　房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用;不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈;一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价。房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，只能按照一宗业务收取佣金，不得向委托人增加收费。

　　房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当加盖房地产经纪机构印章，并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。

　　(四)禁止行为

　　房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：

　　1.捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格;

　　2.对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价;

　　3.以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易;

　　4.泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益;

　　5.为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利;

　　6.改变房屋内部结构分割出租;

　　7.侵占、挪用房地产交易资金;

　　8.承购、承租自己提供经纪服务的房屋;

　　9.为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务;

　　10.法律、法规禁止的其他行为。

　　二、房地产经纪人员管理（了解）

　　房地产经纪人员职业资格考试分为房地产经纪人资格考试和房地产经纪人协理资格考试。

　　(一)房地产经纪人员职业资格考试

　　1.房地产经纪人、房地产经纪人协理职业资格考试实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度。原则上每年举行一次考试。

　　中国房地产估价师与房地产经纪人学会组织成立房地产经纪专业人员职业资格考试专家委员会，研究拟定房地产经纪人、房地产经纪人协理职业资格考试科目、考试大纲、考试试题和考试合格标准。人力资源社会保障部、住房城乡建设部指导中国房地产估价师与房地产经纪人学会确定房地产经纪专业人员职业资格考试科目、考试大纲、考试试题和考试合格标准，并对其实施房地产经纪人、房地产经纪人协理职业资格考试工作进行监督、检查。

　　房地产经纪专业人员职业资格水平评价，重点考察对基础理论及相关知识的掌握程度、经纪技术与技巧的熟练程度，以及综合而灵活地应用基础理论和技术解决实际问题的能力。

　　(二)房地产经纪人员登记服务

　　各级别房地产经纪人员资格证书实行登记服务 。中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责登记服务的具体工作，定期向社会公布房地产经纪人员资格证书的登记情况，建立持证人员的诚信档案，为用人单位提供信息查询服务。

　　四、房地产经纪人员技术能力与职责要求（了解）

　　凡从事房地产经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员职业资格并经注册后执业。未取得职业资格证书的人员，一律不得以房地产经纪人、房地产经纪人协理或注册房地产经纪人、注册房地产经纪人协理的名义从事房地产经纪活动。

　　(一)房地产经纪人员职业技术能力

　　1.房地产经纪人应当具备的职业技术能力

　　(1)具有一定的房地产经济理论和相关经济理论，并具有丰富的房地产专业知识;

　　(2)能够熟练掌握和运用与房地产经纪业务相关的法律、法规和行业管理的各项规定;

　　(3)熟悉房地产市场的流通环节，具有熟练的实务操作的技术和技能;

　　(4)具有丰富的房地产经纪实践经验和一定资历，熟悉市场行情变化，有较强的创新和开拓能力，能创立和提高企业的品牌;

　　(5)有一定的外语水平。

　　2.房地产经纪人协理应当具备的职业技术能力

　　(1)了解房地产的法律、法规及有关行业管理的规定;

　　(2)具有一定的房地产专业知识;

　　(3)掌握一定的房地产流通的程序和实务操作技术及技能。

　　(二)房地产经纪人员的权利和义务

　　1.房地产经纪人享有的权利

　　(1)依法发起设立房地产经纪机构;

　　(2)加入房地产经纪机构，承担房地产经纪机构关键岗位职责;

　　(3)指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务;

　　(4)经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要文件;

　　(5)要求委托人提供与交易有关的资料;

　　(6)有权拒绝执行委托人发出的违法指令;

　　(7)执行房地产经纪业务并获得合理佣金。

　　2.房地产经纪人协理享有的权利

　　(1)加入房地产经纪机构;

　　(2)协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获得合理的报酬。

　　3.房地产经纪人、房地产经纪人协理应当履行的义务

　　(1)遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德规范;

　　(2)不得同时受聘于两个或者两个以上房地产经纪机构执行业务;

　　(3)接受职业继续教育，不断提高业务水平;

　　(4)向委托人披露相关信息，充分保障委托人的权益，完成委托业务;

　　(5)为委托人保守商业秘密。

　　【例题】房地产经纪人协理享有的权利有(　)。

　　A.经所在房地产经纪机构授权订立房地产经纪合同

　　B.协助房地产经纪人处理相应的经纪事务并获得合理报酬

　　C.有权加入房地产经纪机构

　　D.同时受聘于两个房地产经纪机构并执行业务

　　E.为委托人评估出售房屋的价格

　　『正确答案』BC

　　『答案解析』本题考查的是房地产经纪人员技术能力与职责要求。房地产经纪人协理享有以下权利：

　　(1)房地产经纪人协理有权加入房地产经纪机构;

　　(2)协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获得合理的报酬。

　　参见教材P174。