2019房地产估价师教材<制度与政策>第三章考点：国有土地上房屋征收与补偿

　　国有土地上房屋征收管理体制是指由房屋征收主体、房屋征收部门及其管理职责、管理程序、相互关系等组成的有机整体。《房屋征收条例》规定的房屋征收管理的分工如下：

　　(1)房屋征收主体。房屋征收的主体是市、县级人民政府。 市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

　　(2)房屋征收部门。房屋征收部门是市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)。房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作 。市、县级人民政府有关部门应当依据相应的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

　　(3)房屋征收实施单位。房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作，并对其在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，对其行为后果承担法律责任。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

　　【例题】房屋征收实施单位可以按照保本微利的原则进行运作。(　)

　　『正确答案』错误

　　『答案解析』本题考查的是国有土地上房屋征收的管理体制。房屋征收实施单位不得以营利为目的。参见教材P43。

　　(4)房屋征收的监督与指导部门。上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展与改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。

　　任何组织和个人对违反《房屋征收条例》规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。

　　二、国有土地上房屋征收的程序（考点、重点、难点、熟悉）

　　(一)拟定征收补偿方案

　　房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。

　　征收补偿方案的内容包括：房屋征收目的、房屋征收范围、实施时间、补偿方式、补偿金额、补助和奖励、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项。

　　(二)组织有关部门论证

　　收到房屋征收部门上报的征收补偿方案后，市、县级人民政府应当组织发展改革、城乡规划、国土资源、环境资源保护、文物保护、财政、建设等有关部门对征收补偿方案进行论证。主要论证内容包括：建设项目是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，房屋征收目的是否符合房屋征收的条件，房屋征收范围是否科学合理，补偿方案是否公平等。

　　(三)征求公众意见

　　对征收补偿方案进行论证、修改后，市、县级人民政府应当予以公布，征求公众意见，期限不得少于30日 。征收补偿方案征求公众意见结束后，市、县级人民政府应当将征求意见情况进行汇总，根据公众意见反馈情况对征收补偿方案进行修改，并将征求意见情况和根据公众意见修改情况及时公布。

　　因旧城区改建需要征收房屋的，如果多数被征收人认为征收补偿方案不符合《房屋征收条例》规定，市、县级人民政府应当组织召开听证会进一步听取意见。参加听证会的代表应当包括被征收人代表和社会各界公众代表。市、县级人民政府应当听取公众意见，就房屋征收补偿方案等群众关心的问题进行说明。根据听证情况，市、县级人民政府应当对征收补偿方案进行修改完善，对合理意见和建议要充分吸收采纳。

　　【例题】国有土地上房屋征收补偿方案征求公众意见的期限不得少于(　)。

　　A.10日

　　B.20日

　　C.30日

　　D.40日

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。国有土地上房屋征收补偿方案征求公众意见的期限不得少于30日。参见教材P43。

　　(四)房屋征收决定

　　市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估 ;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

　　(五)与房屋征收相关的几项工作

　　1.组织调查登记。调查登记，一般应当在房屋征收决定前进行，调查登记应当全面深入，以满足拟定征收补偿方案和进行评估的需要。调查登记事项，一般包括被征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积 等。上述因素是评估确定被征收房屋价值的主要依据，对其他可能影响房屋价值评估的因素，在调查过程中也应予以查明。调查结果应当在征收范围内向被征收人公布。

　　【例题】确定被征收房屋价值的主要依据包括被征收房屋的(　)。

　　A.权属

　　B.区位

　　C.朝向

　　D.建筑面积

　　E.用途

　　『正确答案』ABDE

　　『答案解析』本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。调查登记事项，一般包括被征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积等。上述因素是评估确定被征收房屋价值的主要依据，对其他可能影响房屋价值评估的因素，在调查过程中也应予以查明。参见教材P44。

　　2.对未进行登记的建筑物先行调查、认定和处理。为了避免在房屋征收时矛盾过分集中，市、县级人民政府应当依法加强建设活动管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理;另外，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。当事人对有关部门的认定和处理结果不服的，可以依法提起行政复议或者诉讼。

　　3.暂停办理相关手续。在房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施上述行为的，不予补偿。房屋征收部门应当将暂停办理事项书面通知有关部门。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年 。

　　4.作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用 。足额到位，是指用于征收补偿的货币、实物的数量应当符合征收补偿方案的要求，能够保证全部被征收人得到依法补偿和妥善安置。专户存储、专款专用是保证补偿费用不被挤占、挪用的重要措施。专款专用，是指征收补偿费用只能用于发放征收补偿，不得挪作他用。

　　三、国有土地上房屋征收的补偿（考点、重点、难点、熟悉）

　　为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。

　　(一)房屋征收补偿的内容(重点、熟悉)

　　对被征收人给予的补偿内容包括：

　　(1)被征收房屋价值的补偿 。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

　　(2)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿 。因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费。选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

　　(3)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿 。对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　此外，市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府还应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　【例题】国有土地上房屋征收补偿内容包括(　)的补偿。

　　A.被征收房屋价值的补偿

　　B.因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿

　　C.因征收房屋造成的停产停业损失的补偿

　　D.房屋承租人的损失

　　E.房屋借用人的损失

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。选项ABC属于对被征收人给予的补偿内容。选项DE不属于被征收人的范畴，被征收人是指被征收房屋的所有人，不包括房屋承租人和房屋借用人。参见教材P45。

　　【2015年真题】国有土地上房屋征收补偿内容包括(　)的补偿。

　　A.被征收房屋价值

　　B.因征收房屋造成的搬迁费

　　C.因征收房屋造成的停产损失

　　D.因征收房屋造成的临时安置

　　E.因征收房屋造成的上、下班交通费

　　『正确答案』ABCD

　　『答案解析』本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。对被征收人给予的补偿内容包括：(1)被征收房屋价值的补偿;(2)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(3)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。参见教材P45。

　　(二)房屋征收补偿的方式

　　房屋征收补偿的方式有货币补偿和房屋产权调换 两种，由被征收人选择。

　　选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

　　(三)被征收房屋价值的评估

　　被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》评估确定。

　　房地产价格评估机构由被征收人协商选定。协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

　　对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

　　(四)订立补偿协议或作出补偿决定

　　房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

　　补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

　　房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照《房屋征收条例》的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

　　被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

　　【2014年真题】陈某属低保户，拥有某市旧城区一间百年老房的所有权。该市政府从2011年2月开始对该区进行改造。甲房地产估价机构承担该项目房屋征收评估工作。乙房地产开发公司依法取得该地块建设用地使用权，投资10亿元开发建设商业零售、商务办公，酒店餐饮和居住建筑面积各占四分之一的城市综合体，并按居住建筑面积的10%配建公共租赁住房。2013年“十一”黄金周期间，乙房地产开发公司开展该项目营销活动。2013年10月20日该项目取得商品房预售许可证。

　　关于对陈某住房征收补偿的说法，正确的为(　)。

　　A.陈某应与乙房地产开发公司订立补偿协议

　　B.陈某可以要求在改建地段进行房屋产权调换

　　C.陈某对评估结果有异议，可向甲房地产估价机构申请复核评估

　　D.陈某因住房已过设计使用年限而得不到货币补偿，应按低保户标准安置

　　『正确答案』BC

　　『答案解析』本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。选项A错误，陈某应与征收部门订立补偿协议;选项D错误，不能因为陈某房屋的设计使用年限过期而不予补偿。参见教材P45。

　　(五)公布补偿情况和审计结果

　　房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

　　审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

　　四、国有土地上房屋征收与补偿的法律责任（考点、了解）

　　为了维护公共利益，保障被征收人的合法权益，保障房屋征收与补偿工作依法顺利进行，《房屋征收条例》明确规定了房屋征收与补偿的主体、主管部门和有关单位、个人的法律责任。承担法律责任的种类有行政责任、民事责任和刑事责任 。

　　(一)市、县级人民政府及房屋征收部门工作人员的法律责任

　　市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行《房屋征收条例》规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评;造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　(二)暴力野蛮搬迁的法律责任

　　《房屋征收条例》明确规定了暴力野蛮搬迁的相关单位及其直接负责的主管人员和其他直接责任人员需要根据情节严重程度不同承担民事责任、行政责任或刑事责任。

　　采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予处分;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

　　(三)非法阻碍依法征收与补偿的法律责任

　　在实践中，一些人采取暴力、威胁等方式阻挠依法进行的征收，按照《房屋征收条例》，根据情节严重程度不同应依法追究其民事责任或刑事责任。采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

　　(四)涉及征收补偿费用的法律责任

　　贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予处分。

　　(五)出具虚假或有重大差错的评估报告的法律责任

　　房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，可以给予警告、罚款、吊销证书等行政处罚，并将有关处罚记录记入信用档案;造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。