2018房地产估价师教材<制度与政策-相关知识>第一章第三节城市总体规划

 　　第三节城市总体规划

　　一、城市总体规划的主要任务和内容

　　(一)城市总体规划的主要任务

　　城市总体规划是综合研究和确定城市性质、规模和空间发展形态，统筹安排城市各项建设用地，合理配置城市各项基础设施，处理好远期发展与近期建设的关系，指导城市合理发展的战略部署和纲领性文件。

　　(二)城市总体规划的主要内容

　　城市发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划。

　　城市总体规划的期限一般是20年，近期建设规划的期限是5年。 近期建设规划的主要内容：重要基础设施，公共服务设施和中低收入居民住房建设，生态环境保护等。

　　二、城市发展战略

　　(一)城市发展战略的含义

　　城市发展是指在较长时期内，人们从城市的各种因素、条件和可能变化的趋势预测出发，作出关系到城市经济、社会、环境发展全局的根本谋划和对策。(目标和策略)

　　(二)城市发展战略的主要内容

　　(1)经济发展目标(GDP、人均国民收入、产业结构比例等)

　　(2)社会发展目标(人口总量，人口构成，居民生活水平和人口素质指标等)

　　(3)建设水平目标(建设规模，土地利用结构、人际环境质量和基础设施水平等)

　　三、城市性质与城市规模

　　(一)城市性质

　　城市性质是指城市在一定地区、国家以至更大范围内的政治、经济、与社会发展中所处的地位和所担负的主要职能。

　　1.确定城市性质的意义

　　城市性质决定城市规划的特征，对城市规模的大小，城市用地组织的特点，以及市政公用设施的水平起重要作用。

　　城市性质是城市建设的总纲，体现城市最基本的特征，和城市总发展方向，科学确定城市性质，是充分发挥城市作用的重要前提。

　　2.确定城市性质的依据

　　(1)国家方针、政策及国家经济发展规划对该城市建设的要求;

　　(2)该城市所处区域的地位与所担负的任务;

　　(3)该城市自身所具备的条件。

　　3.确定城市性质的方法

　　4.按城市性质划分城市类型：1)工业城市;2)交通港口城市;3)中心城市;4)县城;5)特殊职能城市。

　　(二)城市规模

　　广义的城市规模包括人口，用地，生产力规模等，狭义的城市规模仅指城市人口规模，通常以市区常住非农业人口作为衡量城市人口规模的依据。

　　1.确定城市规模的意义，与用地，基础设施和公用设施投资相关。

　　2.确定城市规模的常用方法

　　1)综合平衡法

　　2)区域分配法

　　3)环境容量法

　　4)线性回归法

　　3.按城市人口划分城市类型

　　国发【2014】51号文《国务院关于调整城市规模划分标准的通知》五类七档：

　　城区常住人口50万以下为小城市(20-50万为I型小城市，20万以下为II型小城市);

　　城区常住人口50万-100万，为中等城市;

　　城区常住人口100-500万，为大城市(300-500万为I型大城市，100-300万为II型大城市);

　　500-1000万，为特大城市;

　　1000万以上，为超大城市。

　　四、城市分区规划

　　大城市、中等城市为了进一步控制和确定不同地段的土地用途、范围和容量，协调各项基础设施和公共设施的建设，在总体规划的基础上，可以编制分区规划。(任务、内容)

　　任务：在总规基础上，对城市土地利用，人口分布和公共设施，基础设施的配置进一步安排，以便与详细规划衔接。

　　内容：分区内土地使用性质、居住人口分布，建筑及用地的容量控制指标;确定市、区、居住区级公共设施的分布及其用地范围;确定城市主干道的红线位置、断面、控制点坐标和标高，确定支路的走向、宽度以及主要交叉口、广场、停车场位置和控制范围;确定绿地系统、河湖水面、供电高压线走廊、对外交通设施、风景名胜的用地界限和文物古迹、传统街区的保护范围，提出空间形态的保护要求;确定工程干管的位置，走向，管径、服务范围以及主要工程设施的位置和用地范围，分区规划的规划期限一般与城市总体规划一致。

　　五、城市用地

　　(一)城市用地分类

　　按照国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》，城市用地按大类、中类、小类三级进行划分。 详见P13图表1-1。

　　居住用地

　　一类居住用地市政公用设施齐全，布局完整、环境良好、以低层住宅为主 的用地

　　二类居住用地市政公用设施齐全，布局完整、环境较好、以多、中、高层住宅为主 的用地

　　三类居住用地市政公用设施比较齐全，布局不完整、环境一般、住宅与工业用地混合 的用地

　　四类居住用地简陋住宅 为主的用地

　　工业用地

　　一类工业用地对居住和公共设施等环境基本无 干扰和污染的工业用地，如电子工业，缝纫工业、工艺品制造工业

　　二类工业用地对居住和公共设施等环境有一定 干扰和污染的工业用地，如食品工业，医药制造和纺织工业等

　　三类工业用地对居住和公共设施等环境有严重 干扰和污染的工业用地，如采掘、冶金、大中型机械制造、化学工业、造纸、制革、建材工业等

　　比例尺选择

　　城市总体规划1:10000(图纸取正整数)或1:5000(取小数点后一位)