房地产经纪人《基本制度与政策》考点辅导（2）

 

　　土地使用权出让

 

　　土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给上地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让的含义一般包括以下内容：

 

　　1、土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权;

 

　　2、经出让取得土地使用权的单位和个人，在土地使用期限内只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有使用、占有、收益、处分权;土地使用权可以进入市场，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有。

 

　　3、土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。

 

　　4、集体土地不经征用(成为国有土地)不得出让;

 

　　5、土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权力义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有限期的特点。

 

　　土地使用权划拨是指由批准权的人民政府依法批准，在用地者交纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。划拨土地使用权有以下含义：

 

　　1、划拨土地使用权包括土地使用者交纳拆迁安置、补偿费用和无偿取得两种形式。

 

　　2、除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。

 

　　3、取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的工作程序办理手续。

 

　　4、在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。

 

　　征收集体土地补偿的范围和标准

 

　　根据《土地管理法》的规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费等费用。

 

　　(一)土地补偿费

 

　　土地补偿费是征地费的主要部分。国家建设征收土地，由用地单位支付土地补偿费。土地补偿费的标准为：

 

　　(1)征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍。

 

　　(2)征收其他土地的补偿费标准由省、自治区、直辖市参照征收耕地的补偿费标准规定。

 

　　(二)安置补助费

 

　　国家建设征收土地，用地单位除支付补偿费外，还应当支付安置补助费。安置补助费是为安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助费。

 

　　安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4至6倍。但每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。

 

　　征收其他土地的安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的安置补助费标准规定。

 

　　在人均耕地特别少的地区，按前述标准支付的土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省级人民政府批准，可以增加安置补助费。但土地补偿和安置补助费之和不得超过该土地被征收前3年平均年产值的30倍。

 

　　(三)地上附着物和青苗的补偿费等费用

 

　　被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。地上附着物是指依附于土地上的各类地上、地下建筑物和构筑物，如房屋、水井、地上(下)管线等。青苗是指被征收土地上正处于生长阶段的农作物。

 

　　征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。城市郊区菜地，是指连续3年以上常年种莱的商品菜地或养殖鱼、虾的精养鱼塘。

 

　　(四)临时用地补偿

 

　　经批准的临时用地，同农村集体经济组织签订临时用地协议，并按该土地前3年平均年产值逐年给予补偿。但临时用地逐年累计的补偿费最高不得超过按征收该土地标准计算的土地补偿费和安置补助费的总和。

 

　　(五)合理使用土地补偿费、安置补助费

 

　　土地补偿费归农村集体组织所有;地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用;由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位;不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。