2018年房地产经纪人《制度与政策》知识点(4)

 　城市房屋拆迁补偿与安置

　　(一)补偿对象

　　为保证被拆除房屋的所有人的合法权益，拆迁人应当对被拆除房屋所有人即被拆迁人给予补偿。

　　(二)补偿方式

　　房屋拆迁补偿有两种方式，即货币补偿和房屋产权调换。

　　货币补偿是指拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

　　房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的市场评估价与调换房屋的市场评估价进行结算、结清产权调换差价的行为。也就是说以易地或原地再建的房屋与被拆除房屋进行产权交换，被拆迁人失去了被拆迁房屋的产权，调换之后拥有了调换房屋的产权。但拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

　　例题：拆除城市规划区内国有土地上的非公益事业房屋的附属物，其补偿方式是( )。(2005年房地产经纪人制度试题)

　　A.产权调换 B.货币补偿

　　C.产权调换和货币补偿相结合 D.产权调换，不找差价

　　答案：B

　　解析：拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

　　(三)补偿标准

　　《拆迁条例》规定的拆迁货币补偿的基本原则是——等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，用房地产市场评估的办法确定。

　　我国房地产市场评估经过多年的发展，已经形成比较科学、完善的体系，评估能够准确地确定被拆迁房屋的市场价值。通过评估确定被拆迁房屋的价值，是利用市场的手段，确保被拆迁人的实际损失能够准确、合理得到补偿的最好办法。

　　补偿标准以“物”(房屋)为主，更能充分体现等价有偿这一民事法律关系基本原则。过去在拆迁补偿中过多考虑了“人”的因素，造成拆除同一标的物，因居住人口不一，导致补偿标准不一，实际上是要求拆迁这一民事行为的一方当事人，承担本不应由其承担的社会责任，替政府进行社会保障，违背了民事法律关系的一般原则。《拆迁条例》把补偿安置与户口分离，淡化人口因素，以房屋价值作为补偿安置的标准，既符合法理要求，也便于操作。

　　《拆迁条例》规定以原房屋的房地产市场评估价确定其价值，符合市场经济的客观要求，从法津制度上体现了保护被拆迁人的财产权。

　　“区位”是指某一房屋的地理位置，主要包括在市场或区域中的地位，与其他地方往来的便捷性，与重要场所(如市中心、机场、港口、车站、政府机关、学校、医院)的距离，周围环境、景观等。区位对房地产价值的决定作用是极其重要的。两宗实物和权益状况相同的房地产，如果区位不同，其价值可能有很大的差别。

　　“用途”是指被拆迁房屋所有权证书上标明的用途，所有权证书未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准。产权档案也未记录用途的，以实际用途为准。实际用途的界定以是否依法征得规划等部门同意，是否取得合法手续为依据，如原设计用途为经营性用房的，以取得营业执照作为确认其为营业性房的依据;如原设计为住宅，改为营业性用房的，不但要有营业执照，还应当有规划部门同意变更的依据。

　　“等因素”包括被拆迁房屋成新程度、权益状况、建筑结构形式、使用率、楼层、朝向等。对于区位用途、建筑面积、成新程度、权益状况、建筑结构形式、使用率等都应在评估时考虑，对楼层、朝向可以采用房改中的系数，或者确定统一的系数。对于房屋内部装修，因每户装修的标准各不相同，装修的年代也各不相同，如果在评估时考虑装修，可能会加大评估成本，延长评估时间，不利于拆迁工作的进行，所以对装修进行补偿，应当由拆迁人和被拆迁人在签订协议时协商确定。

　　房地产价格评估是指房地产估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，选择适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

　　此外，在评估时，不但要考虑房屋本身及占用的土地，还要考虑被拆迁人拥有的院落及附属设施。如一个四合院的价值与没有院落、但具有同样建筑面积的房屋的补偿是不一样的;一个有停车位的宾馆与一个有相同建筑面积、但没有停车位的宾馆价值是不相同的。这些都应当在评估时予以充分考虑。

　　例题：在城市房屋拆迁中，货币补偿的金额，按照被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以( )确定。 (2004年房地产经纪人试题)

　　A.房屋重置价格 B.房屋评估价格

　　C.房地产市场价格 D.房地产市场评估价格

　　答案：D

　　解析：《拆迁条例》规定的拆迁货币补偿的基本原则是--等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，用房地产市场评估的办法确定。