2018年房地产估价师考试《理论与方法》强化练习4

 　　1、正常成交价格的形成条件不包括(　)。

　　A、公开市场

　　B、交易对象本身具备市场性

　　C、较短的期间完成交易

　　D、买者和卖者都具有完全信息

　　【正确答案】C

　　【答案解析】选项C应该是适当的期间完成交易。参见教材P95。

　　2、在一般情况下，下列有关房地产价格的描述不正确的是(　)。

　　A、成交价格围绕着市场价格上下波动

　　B、市场价格围绕着理论价格上下波动

　　C、在市场参与者普遍不够理性的情况下，市场价格可能会较大的偏离理论价格

　　D、大波动围绕着小波动上下波动

　　【正确答案】D

　　【答案解析】小波动围绕着大波动上下波动。参见教材P96。

　　3、从某种意义上说，比较价值趋向于成交价格，收益价值趋向于(　)，成本价值趋向于最低卖价。

　　A、成交价格

　　B、最低卖价

　　C、理论价格

　　D、最高买价

　　【正确答案】D

　　【答案解析】从某种意义上说，比较价值趋向于成交价格，收益价值趋向于最高买价，成本价值趋向于最低卖价。参见教材P97。

　　4、合法利用下，如果现值价值就是最高最佳利用，则现状价值(　)市场价值。

　　A、低于

　　B、等于

　　C、高于

　　D、不确定

　　【正确答案】B

　　【答案解析】如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值等于市场价值。参见教材P100。

　　5、某在建工程在假定未设立优先受偿权下的价值为800万元，房地产估价师知悉该工程尚拖欠到期应付工程款200万元，同时还有一笔贷款成数为50%，余额为200万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押贷款价值为(　)万元。

　　A、200

　　B、300

　　C、350

　　D、800

　　【正确答案】A

　　【答案解析】800-200-200/50%=200。要扣除拖欠工程款和已抵押担保的债权数额(初次抵押贷款余额)。参见教材P102。

　　6、不属于其他房地产权利价格的是(　)。

　　A、地役权价格

　　B、租赁权价格

　　C、抵押权价格

　　D、宅基地使用权价格

　　【正确答案】D

　　【答案解析】地役权价格、抵押权价格和租赁权价格合称为其他房地产权利价格。参见教材P104。

　　7、下列(　)不属于按照房地产基本存在形态划分的价格。

　　A、土地价格

　　B、建筑物价格

　　C、房地价格

　　D、楼面地价

　　【正确答案】D

　　【答案解析】选项D是按照房地产价格表示单位划分的价格。参见教材P111。

　　8、一套建筑面积为100㎡，单价为5000元/㎡的住宅，首期付款20万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付，贷款年利率为8%，则该套住宅的(　)。

　　A、实际单价为5000元/㎡，实际总价为54万元

　　B、实际单价为5400元/㎡，实际总价为50万元

　　C、实际单价为5000元/㎡，实际总价为50万元

　　D、实际单价为5795元/㎡，实际总价为57.95万元

　　【正确答案】C

　　【答案解析】在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格。参见教材P113。

　　9、一套建筑面积为100㎡，单价为6000元/㎡、总价为60万元的住房，在买卖中约定付款方式为从成交日期分三期支付，第一期于成交日期支付20万元，第二期于第一年年中一次性支付20万元，第三期于第一年年末一次性支付20万元，则此房地产的实际单价为(　)元/㎡。(年折现率为8%)

　　A、6000

　　B、6850

　　C、6550

　　D、5776

　　【正确答案】D

　　【答案解析】实际总价为：20+20/(1+8%)0.5+20/(1+8%)=57.76万元。

　　实际单价为：57.76万元/100=5776元/㎡。参见教材P114。

　　10、人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，最低不得低于市价的(　)。

　　A、50%

　　B、60%

　　C、70%

　　D、80%

　　【正确答案】D

　　【答案解析】人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，最低不得低于评估价或者市价的80%;如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。参见教材P116。