房地产经纪人考试《经纪概论》辅导资料（4）

 

　　珠三角退房风波与地产股大跌或是房地产巨变开始

 

　　珠三角房价下跌绝非个别现象，地产股的集体暴跌也绝非偶然，这一切都预示着，中国房地产业正在悄然发生着巨变。

 

　　当资金收紧，房地产界必然要重新洗牌。无论王石的“拐点”论，还是潘石屹的“百日巨变”，发出的其实是同一个预言。也许一两年后，我们再回头看看，就会发现，珠三角退房风波与地产股的大跌，原来都是房地产业巨变的开始。[潘石屹百日巨变论成导火索房产业爆发口水战]

 

　　4月20日，有媒体刊发了题为《珠三角退房风波群起百亿元炒楼资金深度套牢》的报道，其中提到，仅深圳炒房团成员2007年投入到深圳楼市的资金就超过百亿人民币，而眼下，这些资金几乎全部被深度套牢。碧桂园目前的现金只有约95亿港元。这些资金显然不足以弥补其进行房地产开发的巨大资金缺口，其囤积的土地10年也开发不完，遗憾的是，根据法律规定，土地两年不开发就将被无偿收回。

 

　　由此，开发商不得不走王石的路子，降价销售房屋，加快资金回笼，但他们发现为时已晚。一些开发商开始转让土地，这导致了地价的急转直下。过去被开发商忽略的资金链断裂的巨大风险，因为房贷新政而显现出来。与此同时，炒房者的成本也因房贷新政大大上升，门槛也越抬越高。更令开发商忧心似焚的是，国务院在2008年工作要点中，明确指示要打击炒楼活动。这是中央政府首次以严厉的措辞，指责楼市炒家扰乱市场，助长楼市泡沫，加剧金融风险。这并非说说而已，国务院明确指令国家发改委牵头，住房和城乡建设部等配合，采取措施，打击炒楼活动。

 

　　炒房热降温，实际上意味着有效供应的增加，这对房价的抑制作用是显而易见的。一方面是外部压力，促使房价回调;一方面是内部压力，促使房地产商不得不通过降价，加快资金的回笼以避免因资金链断裂而猝死。由此，一些开发商不得不通过自买自卖，制造供不应求的假象，以欺骗消费者，有的楼盘合同撤签率高达100%，可惜，这样做已经无法扭转大局。随着两年期的到来，政府将无偿回收部分土地，这些土地将来还会重新回到市场。而这需要的时间正好就是王石所说的三、四年再买房，这难道又是一个巧合?

 

　　房地产行业是一个资金密集型的行业，离不开资本市场和银行的支持，当资金收紧，房地产界必然要重新洗牌。无论王石的“拐点”论，还是潘石屹的“百日巨变”，发出的其实是同一个预言。也许一两年后，我们再回头看看，就会发现，珠三角退房风波与地产股的大跌，原来都是房地产业巨变的开始。