物业管理师《物业经营管理》教材第三章3

 　第三章 房地产投资分析技术

　　第三节设备更新中的经济分析

　　一、设备更新原因分析

　　设备更新源于设备的磨损。磨损分为有形磨损和无形磨损，设备磨损是有形磨损和无形磨损共同作用的结果。

　　(一)设备的有形磨损(物质磨损)

　　指设备在使用(或闲置)过程中所发生的实体磨损。

　　1. 第Ⅰ类有形磨损：外力作用下(如摩擦、受到冲击、超负荷或交变应力作用、受热不均匀等)造成的实体磨损、变形或损坏。

　　2. 第Ⅱ类有形磨损：自然力作用下(生锈、腐蚀、老化等)造成的磨损。

　　(二)设备的无形磨损(精神磨损)

　　指表现为设备原始价值的贬值，不表现为设备实体的变化和损坏。

　　1. 第Ⅰ类无形磨损：设备制造工艺改进→制造同种设备的成本↙→原设备价值贬值

　　2. 第Ⅱ类无形磨损：技术进步→出现性能更好的新型设备→原设备价值贬值

　　(三)设备的综合磨损

　　二、设备磨损的补偿形式

　　1. 局部补偿

　　对有形磨损：修理

　　对无形磨损：进行现代化技术改造

　　2. 完全补偿：更换

　　用原型设备更换

　　用新型设备更换

　　三、设备更新的特点分析

　　1.设备更新的中心内容是确定设备的经济寿命

　　(1)自然寿命(物理寿命)。它是指设备从全新状态下开始使用，直到报废的全部时间过程。自然寿命主要取决于设备有形磨损的速度。

　　(2)技术寿命。它是指设备在开始使用后持续的能够满足使用者需要功能的时间。技术寿命的长短，主要取决于无形磨损的速度。

　　(3)经济寿命，是从经济角度看设备最合理的使用期限，它是由有形磨损和无形磨损共同决定的。具体来说是指能使投入使用的设备等额年总成本(包括购置成本和运营成本)最低或等额年净收益最高的期限。在设备更新分析中，经济寿命是确定设备最优更新期的主要依据。

　　2.设备更新分析应站在咨询者的立场分析问题

　　设备更新问题的要点是站在咨询师的立场上，而不是站在旧资产所有者的立场上考虑问题。咨询师并|考试大|不拥有任何资产，故若要保留旧资产，首先要付出相当于旧资产当前市场价值的现金，才能取得旧资产的使用权。这是设备更新分析的重要概念。

　　3.设备更新分析只考虑未来发生的现金流量

　　在分析中只考虑今后所发生的现金流量，对以前发生的现金流量及沉入成本，因为它们都属于不可恢复的费用，与更新决策无关，故不需再参与经济计算。

　　4.只比较设备的费用

　　通常在比较更新方案时，假定设备产生的收益是相同的，因此只对它们的费用进行比较。

　　5.设备更新分析以费用年值法为主

　　由于不同设备方案的服务寿命不同，因此通常都采用年值法进行比较