物业管理师《物业经营管理》教材第二章2

 　　第二章 房地产投资及其区位选择

　　第二节房地产投资的风险

　　房地产投资风险的基本概念

　　(一) 风险的定义

　　从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。完成投资过程进入经营阶段后，人们就可以计算实际获得的收益与预期收益之间的差别，进而也就可以计算获取预期收益可能性的大小。

　　例如，物业1为写字楼项目，2002年末价值为1000万元，预计2003年末价值为1100万元的可能性为50%、为900万元的可能性为 50%，则2003年该物业价值的标准方差为10%;物业2为保龄球场项目，2002年末价值为1000万元，2003年末价值为1200万元的可能性是 50%、为800万元的可能性为50%，则2003年该物业价值的标准方差为20%。因此，可以推断物业2的投资风险大于物业1的投资风险。

　　当实际收益超出预期收益时，就称投资有增加收益的潜力;而实际收益低于预期收益时，就称投资面临着风险损失。后一种情况更为投资者所重视，尤其是在投资者通过债务融资进行投资的时候。较预期收益增加的部分，通常被称为“风险报酬”。

　　(二) 风险与不确定性

　　风险和不确定性有显着的区别。风险的定义前面已经说过，它涉及到变动和可能性，而变动常常又可以用标准方差来表示，用以描述分散的各种可能收益与均值收益偏离的程度。一般说来，标准方差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。反之，标准方差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大。

　　(三) 风险分析的目的

　　风险分析是投资决策的重要环节，其目的是要帮助投资者回答下述问题：

　　1.预期收益率是多少，出现的可能性有多大?

　　2.相对于目标收益或融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大?

　　3.预期收益的变动性和离散性如何?

　　由于风险分析的数学方法较为复杂，本节仅对房地产投资过程中所遇到的风险种类及其对投资的影响进行简单介绍。/物业管理师报考条件/有关房地产开发过程中风险分析的方法，将在本书第五章进行适当介绍。

　　房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的流动性和资产管理的复杂性四个方面。通常情况下，人们把风险划分为对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险和仅对市场内个别项目产生影响、可以.由投资者控制的个别风险。