物业管理师《物业管理师实务》教材第三章3

 　　第三章物业管理合同

　　第三节 物业服务合同

　　一、物业服务合同的概念

　　是物业管理企业与业主或业主大会授权的业主委员会之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。

　　二、物业服务合同的特点

　　1、产权多元化的物业管理区域是由业主委员会在业主大会的授权下作为合同主体与物业管理企业签订物业服务合同。2、物业管理设计群众的日常生活以及城市的正常秩序，因此各级政府行政机关有必要介入、指导和监督物业管理活动。3、合同应明确物业管理服务是有偿性质的。4、物业管理区域内的全体业主作为物业服务合同的一方主体，一般来说，不可能所有的业主都达成统一的意见，而是多数业主代表全体业主，全体业主履行合同责任。

　　三、物业服务合同和前期物业服务合同的主要区别

　　1、订立合同的当事人不同2、合同期限不同(物业服务合同具有期限明确、稳定性强等特点)

　　四、物业服务合同的签订

　　1、物业服务合同的成立

　　是指合同双方当事人就合同的主要条款达成一致，且采用书面的形式订立，双方当事人一经签字或盖章，合同即成立。

　　2、物业服务合同的生效

　　物业服务合同通常在成立时即生效，如果合同附生效条款，则在该条件成就时生效。

　　3、签订物业服务合同应注意的事项：

　　①明确业主委员会的权利义务②明确物业管理企业的权利义务③对违约责任的约定④对免责条款的约定⑤物业服务的主要条款宜细不宜粗(项目、内容、标准、费用，为防止合同过长，可就具体问题增加合同附件)⑥合同的签订要实事求是⑦明确违约责任的界定及争议的解决方式

　　五、物业服务合同的终止

　　1、物业服务合同约定的期限届满，双方没有续签合同的2、物业管理企业与业主大会双方协商一致解除合同的3、因不可抗力致使物业服务合同无法履行的，物业服务合同将自然终止4、物业管理企业如果被宣告破产，应按照国家规定进行破产清算，物业管理合同自然无法继续履行5、法律法规规定的其他情形