房地产经纪人《相关知识》重要知识点整理（4）

 　城市规划编制

　　(1)城市规划的概念、任务和作用

　　城市规划是对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。

　　城市规划的基本任务，是根据一定时期经济社会发展的目标和要求，确定城市性质、规模和发展方向，统筹安排各类用地和空间资源，综合部署各项建设，以实现城市的可持续发展。

　　城市规划是城市建设和发展的“龙头”，是引导和管理城市建设的重要依据。城市规划可以在3个方面发挥作用：

　　1.作为国家宏观调控的手段。城市既是一个物质实体，又是一个社会、经济实体。城市规划的宏观调控作用表现在：(1)保障必要的城市基础设施和社会服务设施;(2)规范土地和房地产市场;(3)在符合社会总体利益的基础上对城市土地进行合理配置、开发与使用;(4)以政府干预的方式保证土地使用符合社区公众的利益。

　　2.作为政策形成和实施的工具。城市规划本身就是一项政策表述和政策性很强的工作。

　　3.是城市合理布局、有序发展的保障。城市规划的主要对象是城市的空间系统，其基本内容是以土地利用为核心，将城市的各项功能要素和建设项目在空间上形成紧密联系的有机整体，为广大居民创造舒适、高效的生活环境和工作环境。

　　(2)城市规划编制体系和编制阶段

　　中国现行的城市规划编制体系，由3个层次的规划组成：

　　1.全国和省域城镇体系规划;

　　2.城市总体规划;

　　3.城市详细规划。全国和省域城镇体系规划是编制区域内各城市总体规划的重要依据。城市总体规划是编制城市详细规划的依据。

　　(3)城镇体系规划

　　城镇体系是一定区域内在经济、社会和空间发展上具有有机联系的城市群体。城镇体系具有不同的空间层次，按行政区划可分为全国、省域(或自治区域)、市域(包括直辖市、市和有中心城市依托的地区、自治州、盟域)和县域(包括县、自治县、族域)的城镇体系。跨行政区域具有密切联系的城市也可以构成城镇体系，如珠江三角洲城镇体系，京、津、唐城镇体系等。

　　城镇体系规划的主要任务，是根据区域经济社会发展战略和城市化战略的目标和任务，明确不同层次城镇的地位、性质和作用，合理地进行城镇布局，引导各级城镇持续发展，协调区域基础设施的建设。

　　城镇体系规划分为全国城镇体系规划、省域城镇体系规划、市域城镇体系规划、县域城镇体系规划四个基本层次及按流域或其他跨行政区域进行的城镇体系规划。其中，市域、县域城镇体系规划在制定城市总体规划时统一安排，是该城市(县城)总体规划的组成部分。

　　题目：指导性指标包括：(　)。

　　A.人口容量

　　B.建筑形式

　　C.其他环境

　　D.用地性质

　　E.用地面积

　　答案：(ABC)

　　(4)城市总体规划

　　城市总体规划编制一般分为纲要编制和规划编制两个阶段。

　　(一)城市总体规划纲要

　　城市总体规划纲要是确定城市总体规划的重大原则的纲领性文件，是编制城市总体规划的依据。

　　城市总体规划纲要包括下列内容：

　　(1)论证城市国民经济和社会发展条件，原则确定规划期内城市发展目标;

　　(2)论证城市在区域发展中的地位，原则确定市(县)域城镇体系的结构与布局;

　　(3)原则

　　确定城市性质、规模、总体布局，选择城市发展用地，提出城市规范围的初步意见;

　　(4)研究确定城市能源、交通、供水等城市基础设施开发建设的重大原则问题，以及实施城市规划的重要措施。

　　(二)城市总体规划

　　城市总体规划是对一定时期内城市性质、发展目标、发展规模、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署和实施措施。

　　城市总体规划的内容可归纳为以下几个方面：

　　1.编制市域、县域城镇体系规划。市域、县域城镇体系规划的主要内容有：

　　(1)在调查研究的基础上分析城镇的发展条件、誊展优势与制约因素，制定城镇发展战略和发展目标;

　　(2)预测规划期的人口数量、城镇建设用地数量和城市化水平，提出城市化的途径与动力机制;

　　(3)组织城镇的职能分工，确定城镇的规模等级结构和空间布局，对中心城市和重点城市的发展提出原则性的意见;

　　(4)协调区域基础设施——交通、水源、能源等方面的规划布局;

　　(5)提出实施规划的有关政策、措施。

　　2.确定城市性质和发展方向;提出规划期内的城市人口和用地规模;划定城市规划区范围。

　　3.确定城市建设与发展用地的空间布局、功能分区及市中心、区中心的位置。

　　4.编制专项规划，包括：道路系统和综合交通规划;城市基础设施建设规划;园林绿地系统规划;环境保护规划;城市人防建设和防灾系统规划;风景名胜、文物古迹、传统街区保护规划;旧区改建和用地调整规划;郊区规划。

　　5.编制近期建设规划，确定近期建设目标、内容和实施部署。

　　6.进行综合技术经济论证，提出规划实施步骤、措施和方法的建议。

　　城市分区规划是在城市总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排，以便与城市详细规划更好地衔接。

　　城市分区规划包括下列内容：(1)原则规定分区内土地使用性质、居住人口分布、建筑及用地的容量控制指标;(2)确定市、区、居住区级公共设施的分布及其用地的范围;(3)确定城市主、次干道的红线位置、断面、控制点坐标和标高，确定支路的走向、宽度以及主要交叉口、厂场、停车场位置和控制范围;(4)确定绿地系统、河湖水面、供电商压线走廊、对外交通设施、风景名胜的用地界线和文物古迹、传统街区的保护范围，提出空间形态的保护要求;确定工程干管的位置、走向、管径、服务范围以及主要工程设施的位置和用地范围。

　　题目：居住小区的人口规模为：(　)。

　　A.30000-50000人

　　B.10000-15000人

　　C.1000-3000人

　　D.2000-3000人

　　答案：(B)

　　题目：居住区绿地包括：(　)。

　　A.屋顶人工绿地

　　B.晾台人工绿地

　　C.公共绿地

　　D.宅旁绿地

　　E.公共服务设施绿地

　　答案：(CDE)

　　(5)城市详细规划

　　城市详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，对一定时期内城市局部地区的土地利用、空间环境和各项建设用地所作的具体安排。

　　城市详细规划的作用主要有如下两个方面：(一)承上启下，将上一阶段总体规划的内容进一步深化，同时对修建设计、城市开发项目提出具体要求，起到深化前者、控制引导后者的桥梁作用。

　　(二)由于详细规划既反映了总体规划的意图，其内容、深度更便于管理操作，并具有法律效力，因此，它又是城市规划管理的依据。

　　根据城市建设的阶段和工作需要，城市详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。控制性详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。修建性详细规划是以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。

　　(一)控制性详细规划的基本内容如下：(1)详细确定规划地区各类用地的界线和适用范围，提出建筑高度、建筑密度、容积率控制指标;规定各类用地内适建、不适建、有条件可建的建筑类型，规定交通出入口方位、建筑退红线距离等。(2)确定各级支路的红线位置、断面、控制点坐标和标高。(3)根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线。(4)制定相应的土地使用和建筑管理规定细则。

　　控制性详细规划对地块的控制指标有规定性指标和指导性指标两类。规定性指标是必须遵照的指标，一般为以下几项：(1)用地性质;(2)用地面积;(3)建筑密度;(4)建筑控制高度;(5)建筑红线后退距离;(6)容积率;(7)绿地率;(8)交通出入口方位;(9)停车泊位及其他需要配置的公共设施。指导性指标是参照执行的指标，一般为以下几项：(1)人口容量;(2)建筑形式、体量、色彩、风格要求;(3)其他环境要求。

　　题目：控制性详细规划的基本内容有(　)。(2003年试题)

　　A.详细确定规划地区各类用地的界线和适用范围

　　B.确定城市建设与发展用地的空间布局、功能分区

　　C.确定各级支路的红线位置、断面、控制点坐标和标高

　　D.根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线

　　E.编制各种专项规划

　　答案：(ACD)