2018年土地登记代理人《理论与方法》重点(2)

 　土地权利的特征

　　土地权利的特征，集中体现了物权的特征，特别是不动产物权的特征。

　　1、土地权利是对土地的支配权。

　　从土地权利的作用来看，土地权利是对土地的支配权，进一步说，土地权利的作用就是保障土地权利人能够对土地直接实施各种支配性行为，只凭借权利人自已的意思，而不需义务人的积极行为相配合，就能够实现作为权利内容的利益。土地权利是物权的一种，它不同于债权等请求型财产权，后者必须通过义务人积极地为财产上的给付行为，才能实现利益。

　　2、土地权利是排他性财产权。

　　从土地权利的效力来看，土地权利是排他性财产权。所谓土地权利的排他性包括两方面的意思：一是某一特定的土地上不能有两个或两个以上互不相容的土地权利。就土地所有权来说，任何一块土地上都只能有一个所有权，不能有两个所有权，即如果一个人对其块土地享有所有权，就排除其他任何人同时对这块土地享有另外一个所有权。就土地的物权(包括用益物权和担保物权)来说，某一土地上不能同时有两个或两个以上互不相容的他物权。如一个人对其块土地拥有使用权，则排除其他任何人对同一块土地拥有同一内容的使用权。这里需要指出的是，几个人对一块土地拥有的共有土地使用权，虽然表面上看起来是几个人都享有使用权，但它本质上仍然只是一个土地使用权，而不是多个土地使用权;再有，内容互不相同的几个土地权利可以在一块土地上同时存在。如某块土地为国家所有，其上附有国有土地所有权，同时，它也可以由其他人使用，享有国有土地使用权，该国有土地使用权还可以再抵押，从而其上再附设抵押权等。这几种土地权利都是内容互不相同的，与土地权利的排他性并不矛盾。二是土地权利的排他性还指土地权利具有直接排除不法妨碍的性能。土地权利人在行使土地权利的过程中如果遇到不法妨碍，可以凭借土地权利直接请求妨碍人排除妨碍或消除可能发生妨碍的因素。债权则与此不同，债权是请求权，客体是行为，权利的作用只是请求债务人为一定的行为或不为一定的行为，几个债权人可以同时请求同一个债务人为同一种行为而互不影响，所以债权不具有排他性。

　　3、土地权利是对世权。

　　从土地权利的效力来看，土地权利是对世权。所谓对世权，也称绝对权，是能够请求一般人不为一定行为的权利，亦即以权利人之外的一切人为义务人的权利。它有两个特点:一是权利义务人不是特定的人，而是不特定的一般人;二是义务人所要履行的义务是对该权利的容忍、尊重和不侵扰，属于消极的不作为，而不是积极的作为。土地权利对任何人都有约束力，权利人之外的一切人都是义务人，都不得干扰权利人依法行使土地权利。债权则不同，债权不是对此权，而是对****，债权的义务人不是一般人，而是特定人，它只对存在债权关系的某个或某些人有约束力，债权关系之外的其他人则不受债权的约束。同时，债权是相对权。债权的实现一般以特定义务人完成特定的积极行为为要件，债务人如果不按债的规定完成特定的积极行为，债权就无法实现。它是有限制条件的相对权利。

　　4、土地权利必须由法规定。

　　土地权利必须由法规定，这来源于"物权法定"原则。所谓物权法定，是指物权 (包括土地权利)的种类、效力、变动要件、保护方法等等都只能由法律规定，而不容许当事人自行创设。"物权法定"是物权立法的基本原则，之所以必须"物权法定"，是因为物权是支配性财产权，是绝对权，物权人之外的一切人都是义务人，都必须尊重而不得干预、侵扰权利人依法行使权利，因而物权的种类、变动等，对社会其他成员、对社会和国家都有直接关系。鉴于此，只有以法律形式对物权作出规定，包括对权利的归属、内容、变动等做出规定，才能做到既保障物权人的利益，而又不发生当事人任意创设新的物权种类或滥用权利、损害第三人利益、危害社会经济秩序的现象。此外，土地是人类生产、生活所必需的物质基础，土地的利用具有很强的社会性，一般来说价值又十分重大，因此，法律对有关土地权利的内容作出规定，是十分必要的。

　　5、土地权利的变动一般采取登记的公示方式。

　　按照民法物权法的有关理论，物权的变动必须采取公示的方式。所谓公示，就是将物权变动的意思和内容向社会公众显示。对动产来讲，动产物权的变动以交付为公示方式。如在市场上买一个水杯，买方将价款付给卖方，卖方把水杯交付买方，即完成了水杯所有权的转移。交付是动产物权的法定公式方式。土地属不动产，对于土地这样的不动产则不然，由于其位置固定不可移动，买方无法将土地转移至安全的地方，加上土地的归属和利用对社会经济的发展影响重大，为了保障土地正常的财产归属和流转关系，一般采用登记的方式作为土地等不动产的法定公示方式，即土地权利的变动必须经国家主管机关办理登记才能生效。如国有土地使用权的转让，转让方和受让方签订转让合同后，还必须到国家登记机关办理变更登记。只有经办理登记后，土地权利才由转让方转给受让方，原受让方才能成为合法的国有土地使用权人。

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