2018年土地代理人考试《理论与方法》讲义(3)

 　1、债务清偿。

　　债务人到期清偿债务或者债务人的担保人或者债务人的清算组织在债务到期后已经将债务清偿完毕，该抵押权自行消灭。

　　2、抵押物消灭。

　　抵押物消灭主要有三种情况(1)被抵押的国有土地使用权被国家收回或者期限届满。(2)被抵押的集体土地使用权所涉的土地被国家征用(3)土地使用权随建筑物抵押的，该建筑物灭失。

　　3、土地抵押权实现。

　　抵押人到期不履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产，抵押权人有权依照国家法律，法规和抵押合同的规定处分抵押财产，并就处分抵押物的价款优先受偿，抵押物转归第三人。此时，抵押权实现，设立于土地使用权之上的抵押权也随即消灭。

　　4、抵押权无效。

　　抵押权因抵押合同或者主合同具有法定无效事由而被依法确认无效。

　　抵押权无效是土地抵押权消灭的一种特殊情况。例如，以划拨方式取得的国有土地使用权单独设立抵押的，以乡(镇)村企业的土地使用权单独设立抵押的，以划拨土地房地产设定抵押未经政府主管部门同意审批的。又如破产企业擅自转让已经抵押的土地使用权。按照《破产法(试行)》第49条的规定，在抵押期间，破产企业对已经抵押登记的房地产进行转让时，应当通知抵押人并告知受让人该房地产已经抵押的情况。破产企业未通知抵押权人或者未告知受让人的，人民法院应依法裁定该转让行为无效。