2018房地产估价师案例与分析考点:资本化率与报酬率的区别和关系

 　　资本化率与报酬率的区别和关系：

　　资本化率(R)和报酬率(y)都是将房地产的净收益转换为价值的比率，但两者是有很大区别的。资本化率是在直接资本化法中采用的，是直接将房地产的净收益转换为价值的比率;报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现的方式将房地产的净收益转换为价值的比率。资本化率是房地产某一年的净收益与房地产价值的比率(通常用未来第一年的净收益除以价值来计算)，仅仅表示从净收益到价值的比率，并不明确地表示获利能力;报酬率则是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。

　　在报酬资本化法中，如果净收益流模式不同，具体的计算公式就有所不同。例如，在净收益每年不变且持续无限年的情况下，报酬资本化法的公式为：V=A/Y而资本化率是不区分净收益流模式的，所有情况下的未来某一年的净收益与价值的比率(A/y)都是资本化率。

　　可见，报酬率与净收益本身的变化，获得净收益期限的长短等无直接关系;资本化率则与净收益本身的变化，与获得净收益期限的长短等有直接关系。

　　[例6-22]　某宗房地产的未来净收益流见表6-4.假定报酬率为10%，试求其资本化率。

　　[解]　先求取该宗房地产的价值。该宗房地产的价值为其未来每年净收益的现值之和，计算结果见表6-5.某宗房地产未来净收益的现值表6-5

　　求出了该宗房地产的价值之后，其资本化率为未来第一年的净收益与价值的比率，即：R=5000/57447.17=8.70%。

　　例6-22由于净收益流是无规则变动的，所以资本化率与报酬率之间没有明显的严格数学关系。