房地产估价师理论与实务考点:房地产价格构成

 　房地产价格构成：

 

　　下面以"取得房地产开发用地进行房屋建设，然后销售所建成的商品房"这种典型的房地产开发经营方式为例，并从便于测算各构成项目的金额的角度，来划分房地产价格构成。在这种情况下，房地产价格通常由7大项构成：①土地取得成本;②开发成本;③管理费用;④投资利息;⑤销售费用;⑥销售税费;⑦开发利润。

 

　　2.1土地取得成本

 

　　土地取得成本是指取得房地产开发用地所需的费用、税金等。在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由开发商(作为买方)缴纳的税费(如契税、交易手续费)构成。在目前情况下，土地取得成本的构成根据房地产开发用地取得的途径，可分为下列3种：

 

　　(1)通过征用农地取得的，土地取得成本包括农地征用中发生的费用和土地使用权出让金等。(2)通过在城市中进行房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。(3)通过在市场上"购买"取得的，如购买政府出让或其他开发商转让的已完成征用或拆迁补偿安置的熟地，土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费等。

 

　　2.2开发成本

 

　　开发成本是指在取得房地产开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等，在理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中主要包括下列几项：(1)勘察设计和前期工程费，包括可行性研究、规划、勘察、设计及"三通一平"等工程前期所发生的费用。

 

　　(2)基础设施建设费，包括所需的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、热力等设施的建设费用。

 

　　(3)房屋建筑安装工程费，包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用和安装工程费用。

 

　　(4)公共配套设施建设费，包括所需的非营业性的公共配套设施的建设费用。

 

　　(5)开发建设过程中的税费。

 

　　2.3管理费用

 

　　管理费用是为管理和组织房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。所以，在估价时管理费用通常可按土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来测算。

 

　　2.4投资利息

 

　　此处的投资利息与会计上的财务费用不同，包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息。

 

　　2.5销售费用

 

　　销售费用是指销售开发完成后的房地产所需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。销售费用通常是按售价乘以一定比率来测算。

 

　　2.6销售税费

 

　　销售税费是指销售开发完成后的房地产应由开发商(作为卖方)缴纳的税费，又可分为下列两类：

 

　　(1)销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加(通常简称"两税一费")等。

 

　　(2)其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。

 

　　销售税费通常是售价的一定比率，所以，在估价时通常是按售价乘以这一比率来测算。

 

　　2.7开发利润

 

　　现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入(售价)减去各种成本、费用和税金后的余额。而在成本法中，"售价"是未知的，是需要求取的，开发利润则是需要事先测算的，所以，运用成本法估价需要先测算出开发利润。测算开发利润应掌握下列几点：

 

　　(1)开发利润是所得税前的，即：

 

　　开发利润=开发完成后的房地产价值-土地取得成本-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费

 

　　(2)开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润。

 

　　(3)开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率来计算。开发利润的计算基数和相应的利润率有下列几种：

 

　　1)计算基数=土地取得成本+开发成本，相应的利润率可称为直接成本利润率，即：

 

　　直接成本利润率=开发利润/(土地取得成本+开发成本)

 

　　2)计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用，相应的利润率可称为投资利润率，即：

 

　　投资利润率=开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费用)

 

　　3)计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用，相应的利润率可称为成本利润率，即：

 

　　成本利润率=开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用)

 

　　4)计算基数=开发完成后的房地产价值(售价)，相应的利润率可称为销售利润率，即：销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值

 

　　所以，在测算开发利润时要注意计算基数与利润率的匹配，即采用不同的计算基数，应选用相对应的利润率;反过来，选用不同的利润率，应采用相对应的计算基数，不能混淆。从理论上讲，同一个房地产开发项目的开发利润，无论是采用哪种计算基数与其相对应的利润率来测算，所得的结果都是相同的。