房地产估价师《理论与方法》房地产权益因素

 　　房地产权益因素：

　　拥有一宗房地产，实际上就拥有了一定范围内的空间。但拥有者在该空间范围内并不能随心所欲地利用，而要受到许多方面的限制。这些限制除了来自建筑技术(包括建筑施工技术、建筑材料性能)及拥有者的经济实力，还有一些其他限制(以下均是指这类限制)。因为房地产是构成环境的重要因素，其利用不是孤立的，存在"外部性"，会影响周围和社会公众的利益。一宗房地产利用所受限制的种类和程度，对其价值有很大的影响。进行房地产估价，应调查房地产利用所受的各种限制及其内容和程度，只有这样才能评估出正确的价值。对房地产利用的限制可归纳为3个方面：①房地产权利及其行使的限制;②房地产使用管制;③相邻关系的限制。

　　(一)房地产权利及其行使的限制

　　拥有的房地产权利是所有权还是使用权、地役权、抵押权、租赁权，以及这些权利是否完整、清晰等，价值会有很大的差异。以地役权为例，对供役地而言，是他人在该土地上享有的一种有限的使用权，字面上的意思是该土地为他人服役。供役地在给他人方便时，土地所有权人或土地使用权人有可能要遭受某些损失，在这种情况下，地役权的存在会降低供役地的价值。

　　(二)房地产使用管制

　　世界上几乎所有的国家和地区对房地产利用特别是土地利用，都有或多或少的限制。对房地产估价来说，有意义的使用管制主要是农用地转为建设用地，以及城市规划对土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等的规定。

　　(三)相邻关系的限制

　　相邻关系是指房地产的相邻权利人依照法律法规规定或者按照当地习惯，相互之间应当提供必要的便利或者接受必要的限制而产生的权利和义务关系。特别是从义务方面来看，相邻关系是对房地产所有权、使用权的一种限制，因此相邻关系的存在对房地产价格有一定的影响。