房地产估价师考试历年真题理论与方法：房地产状况调整

 运用比较法评估某套住宅的现时市场价格，选取的可比实例建成时间与估价对象建成时间相同，2年前公开挂牌出售，成交日期与价值时点相差1年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%，如果不考虑其他因素，则该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为（　）。

　　A．100/101

　　B．100/100

　　C．100/99

　　D．100/98

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是房地产状况调整的方法。即把可比实例在1年前的房地产状况，调整为现在价值时点的房地产状况。在百分比调整中，房地产状况调整系数应以估价对象状况为基准（100）来确定，可比实例成交日期与价值时点相差一年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%，，一年前的房地产状况得分为101.因此：可比实例在自身状况下的价值×1/（1+1%）=可比实例在估价对象状况下的价格，房地产状况调整系数为：100/101.另外可以推断：1年前的房地产状况损耗小，其房地产状况比价值时点的房地产状况好。所以房地产状况调整系数小于1.用排除法，也只有选项A正确。参见教材P202。