物业管理师：项目评估

 　项目评估一般分为两个阶段，即初选阶段，准备和实施阶段。

　　2012年注册物业管理师报名时间初选阶段的评估主要是在调查、研究资料的基础上对项目进行分析、预测和评定，目的是确定是否参与投标；

　　准备和实施阶段的评估主要是对投标物业进行深入的调查和进行技术、经济论证，并在此基础上确定最佳投标策略和管理方案。

　　项目评估主要包括以下几个方面的内容：

　　（1）投标物业的基本情况投标人在分析招标物业项目的基本情况时，主要是从物业的性质、类型入手，着重了解物业的建筑面积和投资规模、使用周期、建筑设计规划、配套设施设备等具体情况。

　　（2）招标物业项目的定位分析招标物业项目的定位要从投标物业项目的内部条件和外部环境人手，了解物业的功能定位、形象定位和市场定位，调查物业所在地域的人文环境、经济环境、政治及法律环境。

　　（3）业主的需求招标物业项目的业主对物业管理服务的需求包括业主需求的内容、物业管理消费的承受能力等。

　　目前设计得较为规范的物业管理招标文件中对物业管理服务需求都有明确具体的规定，物业管理企业应认真分析招标文件的相关内容。

　　（4）建设单位、物业产权人、物业使用人的基本情况建设单位、物业产权人、物业使用人的基本情况包括其背景资料以及是否具有诚意合作并具备履行合同的实力。

　　（5）招标条件和招标过程对招标方要求的条件要进行深入分析，预测中标的可能性。

　　对在招标文件和招标过程中出现的异常要求和情况要进行分析判断，调整招标策略，避免因招标方或竞争对手使用违规手段操纵招标活动，使企业蒙受不必要的损失。

　　（6）竞争对手对竞争对手的分析评估包括了解竞争对手的规模、数量和企业综合实力；

　　竞争对手现接管物业的社会影响程度；

　　竞争对手与招标方是否存在背景联系，在物业招标前双方是否存在关联交易；

　　竞争对手对招标项目是否具有绝对优势；

　　竞争对手可能采取的投标策略等。

　　（7）企业自身条件的分析对企业自身条件的分析内容包括：

　　招标项目的性质，所在区域、规模是否符合企业发展规划；

　　项目类型是否符合企业确定的目标客户；

　　常规预测的盈利；

　　项目风险控制是否在企业可以承受的范围内；

　　投标企业现有的人、财、物等资源条件满足项目需求的能力。