房地产经纪人知识点：城市规划基本概念

 按照城市规划的实质内容，可分为制定规则和执行规则两个层面。

　　1、制定规则。主要包括两个方面：

　　①通过立法程序形成与城市规划相关的法律、法规、规章、规范性文件和技术规范；

　　②按照一定程序编制完成的规划，包括城镇体系规划-总体规划（分区规划）-详细规划（包括控制性详细规划和修建性详细规划）。

　　总体规划：是对城市作出的宏观规划安排，主要包括确定城市的性质、规模和发展目标，城市的布局结构（如主城、外围城镇及其之间的生态隔离带），城市的土地利用和分配（如划分为居住、工业、商业金融等），城市的主要道路网架（如外围的"两环十二射"、主城内的"经五纬九"），等等。

　　控制性详细规划：是对每一块土地作出的具体规划安排，主要包括土地的使用性质，土地的使用强度指标（容积率、覆盖率、建筑高度等），道路和工程管线的位置，空间环境的规划要求，等等。

　　2、执行规则。就是根据相关的法律、法规以及经过审批的规划对各项建设实施规划管理的行为。根据城市规划法，城市规划实施管理的基本制度是规划许可制度，即我们通常说的"一书两证"。

　　《建设项目选址意见书》建设项目的规划选址管理的法定文件。规划部门根据城市规划及有关法律、法规对建设项目地址进行确认或选择，并核发《建设项目选址意见书》。

　　《建设用地规划许可证》建设用地的规划管理的法定文件。规划部门根据城市规划法律规范及依法制定的城市规划，确定建设用地位置和范围，审核建设工程总平面图，提供土地使用规划设计条件，并核发《建设用地规划许可证》。

　　《建设工程规划许可证》建设工程的规划管理的法定文件。规划部门根据依法制定的城市规划及城市规划有关法律、法规和技术规范，对各类建设工程进行组织、控制、引导和协调，并核发《建设工程规划许可证》。