房地产经纪人知识点：房地产“泡沫”

 "泡沫"一词用在经济方面，指的是一种价格运动现象，即价格泡沫，具体是指一种资产或一系列资产的价格在一个连续过程中的快速上涨，从而价格远离价值。初始的价格上涨会使人产生价格还会进一步上涨的预期，由此不断吸引新的买者--这些人一般只是想通过买卖牟利，而对资产本身的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的进一步上涨，常常是预期的逆转和价格暴跌。

　　在现代市场经济下，股票和房地产容易出现"泡沫"，而且其影响和造成的危害更大，甚至可以说"泡沫"是房地产的易发症。房地产"泡沫"表现为地价、房价人为地、不合理地持续上涨，且其上涨速度远远超过了整个经济的增长速度。

　　房地产"泡沫"的形成原因有多种，归结起来主要有两个：一是群体的非理性预期，二是过度的投机炒作。此两者有时相辅相成。其中，对房地产价格看涨的共同预期是形成房地产"泡沫"的基础。

　　按购买目的或动机，可以将购买房地产的需求归纳为下列几类：

　　①消费需求。也称为自用需求，是购买房地产后自己使用的需求。

　　②投资需求。它是购买房地产后以出租来获得回报的需求。

　　③投机需求。它是为卖而买的需求，特别是发生在投机者对未来的房地产价格看涨时而购买房地产，甚至出现疯狂的抢购、囤积居奇。

　　投资需求和投机需求最终都要回归到使用上来，否则就会成为虚假需求。虚假需求使房地产价格远远脱离价值所导致的房地产"泡沫"，就像现实中的"泡沫"一样，不可能长期维持下去，最终会破裂。因为"泡沫"造成的高价格不可能长期维持下去，除非有无数个后继者加入这个市场。

　　判断房地产是否有泡沫的方法，是看房地产市场价格是否持续、越来越高地背离其理论价格。简单的衡量指标有房价与房租之比（又称"毛租金乘数"、"租售比价"）、入住率。从房价与房租之比来看，在房租由市场决定及一个地区经济正常发展的情况下，房价与月房租有一个合理的倍数。如果房价与月房租之比大大高于这个合理的倍数，则说明房价有泡沫。因为房租比房价更能反映真实的房地产供求状况。从入住率来看，之所以出现房地产泡沫，是因为许多人买房而不入住，等待时机再卖掉。因此，不论房屋卖出以后是房主自己使用还是出租，只要有人使用，泡沫的危险就不大；相反，虽然房屋卖掉了，但如果没有人使用，泡沫的危险就存在。所谓泡沫破灭，是虚假的高需求之后，突然发现是供给过剩。因此，泡沫表面看起来是供不应求，实际上是供大于求。