物业管理师知识点：维修、保养与管理

 （一）公共屋村

　　香港房屋委员会非常注重其物业的保养、维修及改善。

　　对于租住公屋的居民来说，由于公屋的管理、维修、保养、差饷及清洁等费用已全部包括在租金中，因此，如果发生房屋维修保养事宜，只需按规定缴租金，不必再付管理费，房屋的维修和养护可分为两类：

　　1.经常性养护

　　房屋委员会每年处理的保养工程超过20万件，属于经常性养护的工程占98%，而费用仅占养护和维修总费用的10%.

　　经常性养护的内容包括：疏通下水道，修理破裂的上水管道，修理平顶漏水，调换损坏的窗玻璃等。

　　在经常性养护的项目中，房屋委员会规定：90%的项目须在18天内完工，其中22%的项目在3天内完成，51%的项目须在一星期内完成。

　　住户如发现损坏，可在管理人员巡视房屋时报告，或亲自前往屋村管理处，或打电话报告屋村管理人员。

　　2.预定计划的维修

　　计划维修占保养工程的2%，而费用占维修和养护总费用的90%.计划维修工程每年约有4000件，如定期粉刷房屋的外墙，重新油漆栏杆，调换水管，清洗饮用水箱等。

　　计划维修周期，一般为5年，由房屋署保养工程科的技术人员负责，审定工程的需要、设计和施工。

　　计划维修工程采用投标的方式，由维修承造商负责。

　　对于业主和住户在保养上的责任，规定为：一切公共地方、公共设施的维修由业主负责。

　　（二）居屋

　　根据"居者有其屋"计划而营建的居屋是大型综合开发居住小区，由香港房屋署统一负责实施维修、养护与管理。

　　其管理模式与公共屋村管理相类似，但也有其自身的特点。

　　具体规定有：所有居屋业主必须签署一份《大厦公共契约》，根据法律，设定各自的权利和义务。

　　根据《公共契约》，房屋署应承担居屋交付使用后5至10年的管理责任。管理期满后，可以聘请私人管理公司代理。

　　居屋管理的主要工作范围是：

　　1.居屋的保养与维修

　　包括根据《公共契约》由房屋署负责的楼宇结构、公共部位、公共设施维修及各业主负责其所在单位的妥善保养。

　　2.居屋的安全保卫

　　根据《公共契约》，可聘请专业保安公司提供全天安保服务，包括巡察大厦、维持秩序、处理突发紧急事件等。

　　3.居屋的清洁服务

　　根据《公共契约》，可聘请专业清洁公司负责公共部位清洁，如按户收集垃圾，清扫公用大堂、走道、楼梯、天台等。

　　4.居屋的物业保险

　　根据《公共契约》，房屋委员会代各业主购买火灾及其他意外保险，由办事机构根据份额向业主分摊收取。

　　（三）私人楼宇

　　在香港自由经济体制下，香港政府对私人楼宇管理持尊重业主自治、推动业主自主管理原则，政府持平衡、协调的立场。

　　为改善居住环境，楼宇内的各项设施和设备，应有适当的保养。

　　在香港，私人楼宇如果日久失修，外墙破损或石粒松落，屋宇地政署会对大厦业主发出指令，着令业主在一段期限内完成维修工程，而业主必须对指令作出反应。