物业管理师知识点：物业管理机构与管理内容

 　（一）组屋内公共设施的保养

　　1.住宅楼的维修。建屋发展局规定每五年对整幢楼房的外墙、公共走廊、楼梯、屋顶及其他公共场所进行依次维修。

　　2.电梯的保养与维修。所有住宅楼的电梯都由管理单位例行维修和经常检查，一旦电梯发生故障，乘客受困于电梯内，只要按响警铃，5分钟内电梯维修人员就会来进行抢修。

　　3.户内水电卫生设备的保养服务。建屋发展局设有"热线"电话，与各区物业管理单位保持联系，为居民提供24小时服务。各物业管理单位都有维修车，以便及时赶到工作现场。当然，这类维修实行有偿服务。

　　4.公共电视天线。每幢住宅楼均设置公共电视天线，为住户服务，以保证取得良好的收视效果。

　　5.公共住宅楼下旷地的管理。新加坡一般高层住宅楼的底层设有围护，是敞开的空间，叫做"楼下旷地"。它平日作为老人、儿童的活动场所，遇到居民需要举行婚丧喜事及其他庆祝活动时可以租用，但须向建屋发展局下设的管理部门申请准用证。

　　6.停车场管理。组屋的停车场都由组屋管理单位统一管理，并具备完善的制度。任何拥有车辆的住户，必须向物业管理单位申请"停车季票"，每户只准申请一个停车位，属于建屋发展局的店铺租户、公共住宅租户和房主有优先获得"停车季票"的权利。夜间停车必须特别申请，并办理"夜间停车固本"。外来车辆一律执行按钟点收费。此外，停车场还提供洗车服务。

　　7.垃圾的处理。为了确保小区整洁，避免有难闻异味，全面推行垃圾袋装化。垃圾必须装入袋内，方可投入垃圾桶，并规定太大和太重的垃圾（箱子、瓶子）实行定期处理，直接送到垃圾站，不许投入垃圾桶。同时，还规定易燃、易爆、易碎物不准投入垃圾桶，以确保防火防爆安全。

　　（二）对出售、出租的公共住宅内部装修的管理规定

　　在新加坡，政府出售的公共组屋的室内一般不装修。住户可根据自己的经济能力和爱好自行装修，但有其严格规定。为减少装修对周围邻居的干扰，住户在领到钥匙之日起三个月内必须完成装修工程，且此后三年后不得再进行第二次装修。住户装修住宅须向建屋发展局申请装修许可证，然后才可由领有建屋发展局颁发的施工执照的承包商装修。工程装修完毕后，由住宅稽查员根据申请装修内容进行工程检查验证，并由住户向物业管理部门交纳一笔建筑材料搬运和废物处理费。

　　为了保证建筑物的结构完整性和外观统一性，以及保证安全，又对室内装修项目作了严格规定。例如，不得改变住宅主体结构；厨房和卫生间的磨石地坪和墙壁面砖在头三年内不准更换；不许改变窗子外观；阳台上不许装窗；等等。此外，对改装电线和电源开关等项目也有严格标准，要求必须符合电器操作规范和电器使用安全的规定。

　　政府规定所出售的公共组屋从领取房屋钥匙三日起保修一年。住户领取钥匙后限期提出缺损报告，保修期满后，室内设施的修理费由住户自己负责。物业管理部门负责住房的楼梯、电梯、走廊和屋顶等公共部位的维修和保养。

　　（三）新加坡的公共住宅的管理与维修服务

　　公共住宅的管理与维修服务都由建屋发展局负责提供，在其所属36个区办事处根据管理工作的需要下设若干个业务组，负责对所管辖的住宅进行管理。1988年5月，住宅管理进行机构调整，原由建屋发展局管理的公共住宅由新成立的市镇理事会接收。建屋发展局只扮演一个在发展与研究工作上提供支援性服务的角色。建屋发展局为市镇理事会提供电脑应用系统和24小时紧急维修服务。电梯里装有自动拯救系统，此外还装有自动监测系统，侦察电梯失灵和被滥用的情况。

　　1988年5月，国会通过了成立市镇理事会的法令。市镇理事会负责管理公共住宅。市镇理事会管辖的地区以政治选区划分，可在单一选区或一组选区内施行。新加坡现有81个选区，23个市镇理事会。市镇理事会是一个法人组织，成员至少6位，最多30位。选区内国会议员为市镇理事会主席，其他成员由建屋发展局委派和选区内的住户选举产生。市镇理事会有严密和规范的组织机构与规章制度，主要职责是管制、管理、维持及改善管辖区域内的公共产业，除组屋区的公共场地、商店、市场外的组屋区内部的管理，业务上受建屋发展局的指导，但在实施管理中又具备相对的独立性，目的在于加强居民和政府的合作，让更多的居民参加该区的管理工作。市镇理事会的主要宗旨是：支持、配合、监督物业管理部门搞好住宅区管理；维护业主或住户的合法权益；对公共设施的兴建、更改、扩充、改善以及房屋的维修等与业主或住户利益有关的事宜作出决策；开展各种有益于住户身心健康的活动。

　　根据新加坡的长远规划，居住在私人住宅的人口将达到总人口的30%.1968年，政府颁布了《地契分层法令》。据此，对共管式公寓和其他建筑物，私人业主都拥有个别的分层地契。每个单位的购买者对于共有产业都有分享权。法令规定分层单位业主必须依法组建管理理事会，其目的是为了更有系统及有规划地负责大楼的保养与管理工作。管理机构设立管理基金及备用金。管理基金用于日常的开支，例如保险费、清洁费、公用水电费和保安等业主所应缴的费用，具体金额的提供取决于业主所拥有产业的分享价值的高低；备用金则用于较大项目的维修及机械装置的更换。

　　无论是市镇理事会，还是私人住宅的管理理事会，都通过委托物业管理公司来负责日常的工作。物业管理公司根据管理范围分设下列部门及人员：

　　1.财务组，负责各类费用的收缴、各类计划与统计等，设财务监督、出纳员、收租员、打字员、信差；

　　2.工程维修组，负责公共设施与设备的维修、房屋的维修与工程预算、业主房屋装修的监督等，设高级住宅稽查员、中级住宅稽查员、稽查员、电梯援救员、维修技工；

　　3.市场管理组，负责治安和消防安全、车辆的保管与管理、各类商业与文化娱乐等，设高级管理员、市场监督员、停车场监督员、管理员；

　　4.环境清洁组，负责环境卫生，设中级清洁管理工、清洁工人和清洁工头；

　　5.园艺组，负责园庭绿化，设中级园艺员、园艺员和园艺工头；

　　6.服务组，负责综合代办服务、交通运输等，设电话服务员、司机、外勤人员；

　　7.文书组，负责行政管理、后勤工作等，设公关助理、速记员、打字员、内勤人员。