房产估价师《理论与方法》练习题：价值类习题汇总

 　1.下列关于租金的表述中，错误的是（　）。

 

　　A．市场租金是指由市场供求状况决定的租金

 

　　B．商品租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金

 

　　C．准成本租金是指接近但还达不到成本租金水平的租金

 

　　D．福利租金是指象征性收取的很低水平的租金

 

　　【正确答案】 B

 

　　【答案解析】 本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值、选项B错误，商品租金也称为全价租金，是指以房地产价值为基础确定的租金，由房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、地租和利润八项因素构成。成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素构成。参见教材P100。

 

　　2.某在建工程在假定未设立优先受偿权下的价值为5000万元，房地产估价师知悉该工程尚拖欠到期应付工程款1000万元，同时还有一笔贷款成数为50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押贷款价值为（　）万元。

 

　　A．2000

 

　　B．3000

 

　　C．3500

 

　　D．4000

 

　　【正确答案】 A

 

　　【答案解析】 本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值。再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款=5000－1000－1000/50%＝2000.参见教材P102。

 

　　3.在为房地产投保火灾险服务的估价中，理论上评估的应是（　）。

 

　　A．建筑物重置成本和土地使用权重新取得成本

 

　　B．建筑物重置成本和重建期间的经济损失

 

　　C．建筑安装工程造价和重建期间的经济损失

 

　　D．建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失

 

　　【正确答案】 B

 

　　【答案解析】 本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值。投保火灾险时的保险价值，仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不包含不可损毁的土地的价值，通常具体是指建筑物的重置成本或重建成本和修复期间的经济损失（如停产停业损失、租金损失等）。参见教材P102。

 

　　4.下列各项中，不属于其他房地产权利价格的是（　）。

 

　　A．地役权价格

 

　　B．租赁权价格

 

　　C．抵押权价格

 

　　D．宅基地使用权价格

 

　　【正确答案】 D

 

　　【答案解析】 本题考查的是房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格。其他房地产权利价格泛指房地产所有权、土地使用权以外的各种房地产权利的价格，如地役权价格、抵押权价格、租赁权价格。参见教材P105。

 

　　5.下列关于出租人权益价值和承租人权益价值的表述中，正确的是（　）。

 

　　A．出租人权益价值的评估价值为未出租部分和已出租部分均按市场租金确定租金收入所评估的价值

 

　　B．承租人权益价值的评估价值为按合同租金与市场租金的差额所评估的价值

 

　　C．合同租金与市场租金差异的大小，对出租人权益价值没有影响

 

　　D．如果合同租金低于市场租金，则出租人权益价值大于无租约限制价值

 

　　【正确答案】 B

 

　　【答案解析】 本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。选项A错误，无租约限制价值的评估价值为未出租部分和已出租部分均按市场租金确定租金收入所评估的价值；选项C错误，合同租金与市场租金的差异程度，对无租约限制价值没有影响，但影响着出租人权益价值和承租人权益价值的大小；选项D错误，如果合同租金低于市场租金，则出租人权益价值会小于无租约限制价值，此时承租人权益价值是正的。参见教材P106。

 

　　6.对于已出租的房地产，房地产抵押估价应评估（　）。

 

　　A．完全产权价值

 

　　B．无租约限制价值

 

　　C．出租人权益价值

 

　　D．承租人权益价值

 

　　【正确答案】 C

 

　　【答案解析】 本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。对于已出租的房地产，估价目的不同，在无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值中，要求评估的可能不同。例如，房地产抵押估价、房地产转让估价应评估出租人权益价值，被征收房屋价值评估应评估无租约限制价值。参见教材P106。

 

　　7.（　）是指资产购置时支付的现金或者现金等价物的金额。

 

　　A．原值

 

　　B．现值

 

　　C．重置成本

 

　　D．公允价值

 

　　【正确答案】 A

 

　　【答案解析】 本题考查的是历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值。历史成本也称为原始成本、原始价值，简称原值、原价，是指资产购置时支付的现金或者现金等价物的金额，或者购置时所付出的对价的公允价值。参见教材P106。