物业管理师知识点：修前预检

 　　房屋及设施设备维修养护计划的实施

　　（一）修前预检

　　修前预检是对待修房屋、设施设备进行全面的检查，目的是掌握修理对象的技术状态。

　　修前预检可按下面的步骤进行：

　　（1）技术人员首先要阅读技术说明书和各类图纸，熟悉对象的结构、性能和技术指标。其次是查看技术档案，了解对象的故障及其修理的历史情况；

　　（2）使用和维护人员介绍对象目前的技术状态和主要缺陷；

　　（3）进行外观检查，如磨损、油漆及缺损情况等；

　　（4）进行运行检查，开动设备，观察运行情况；

　　（5）按部件解体检查。将有疑问的部件拆开细看是否有问题，拆前要做好记录，以便解体时检查及装配复原之用；

　　（6）预检完毕后，将记录进行整理，编制维修工艺准备资料，如修前存在问题记录表、零配件修理及更换明细表等。

　　（二）修前资料准备

　　修前预检结束后，工程技术人员须准备各类图纸、图样、记录表格以及其他技术文件等。

　　（三）修前工艺准备

　　资料准备工作完成后，根据情况决定是否编制修理的工艺规程或设计必要的工艺装备等。

　　（四）其他准备

　　其他准备包括对材料及零备件、专用工、量具和设备的准备，以及具体落实停修日期和时间、向业主和有关部门发出通知、清理作业现场等设施设备停修前的准备工作。

　　（五）组织实施

　　要严格按照房屋及设施设备的维修计划实施，在确保安全的前提下，注意控制以下几个因素：

　　1.质量的控制

　　对维修养护质量有影响的要素进行有效控制，并加强对工程质量的验收检查，确保维修养护工作能够达到计划的质量标准。

　　2.进度的控制

　　物业的房屋和设施设备的使用率较高，停机维护一般都会给物业的使用造成不便。对维修养护工作进度进行有效控制，既可以减少维修养护工作对物业使用的影响，也有利于降低成本。

　　3.成本的控制

　　通过对维修养护成本的构成要素进行有效控制，提高维修养护工作的经济性。

　　（六）验收和存档

　　企业应该根据房屋及设施设备维修养护项目实际情况和工程量，采取适当的验收方式。验收时应注意以下几个问题：维修养护工作是否按照计划全部完成？维修养护工作是否达到要求的质量标准？维修养护工作的效率如何？成本控制的效果如何？如果未能满足计划要求，原因是什么？采取何种补救措施？

　　维修养护工作的存档应该包括维修养护的计划、预算和批准文件、维修养护工作记录、更换材料和零配件记录、竣工图和验收资料等。