2015年房地产估价师《理论与方法》练习题十六

2015年房地产估价师《理论与方法》练习题十六 来源：233网校2014年12月29日【233网校：中国教育考试第一门户】
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单项选择题

1、某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会（ ）。

A.上升

B.下降

C.不变

D.无法确定

【正确答案】：A

正常成交价格=买方支付给卖方的金额+买方承担的应由卖方承担的税费

2、在房地产价格中，市场价格是（ ）。

A.稳定均衡价格

B.不稳定均衡价格

C.长期均衡价格

D.短期均衡价格

【正确答案】：D

【答案解析】：市场价格是短期均衡价格。参见教材P95。

3、市场法的理论依据是房地产价格形成的（ ）。

A.预期原理

B.市场有效原理

C.替代原理

D.生产费用价值论

【正确答案】：C

【答案解析】：市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。参见教材P173。

4、房地产权利的种类中，属于债权的是（ ）。

A.地役权

B.土地使用权

C.抵押权

D.租赁权

【正确答案】：D

5、为评估某房地产2011年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2011年3月1日，合同交易价格为4000元/㎡，约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100㎡。自2011年1月1日起至2011年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0．3%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为（ ）元/㎡。

A.3868．92

B.4000．00

C.4072．54

D.4286．89

【正确答案】：C

【答案解析】：交易日期为2011年3月1日的正常交易价格即合同交易价格4000元／㎡，所以正确答案是4000 （1＋0.3%）6＝4072.54，参见教材P194。

6、某类房地产2005年-2009年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0．1、0．2、0．2、0．5，则利用平均增减量法预测该类房地产2010年得价格为（ ）元/平方米。

【答案解析】：各年增减量分别为320、330、350、340

平均增减量=320 0.1+330 0.2+350 0.2+340 0.5=338

2010年价格=6810+338 5=8500

7、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100㎡，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（ ）元/㎡。

A.2593

B.3298

C.3098

D.2998

【正确答案】：A

【答案解析】：参见教材P184～185。一年后支付的款项要折现到首付时点后，再与首付款相加，才能得出实际价格。

首期支付30%，那么首期支付的价款就是30 30%＝9万，余下30 （1－30%）＝21万在年末支付，房地产实际价格＝30 30%+30 70%/（1+6%）＝28.811万元

建筑面积单价＝28.811/111.11＝2593.018868元/平方米，选A。

8、在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的（ ）进行移动平均。

A.市场行情

B.周期长度

C.实际时间

D.变动程度

【正确答案】：B

【答案解析】：在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的周期长度进行移动平均。参见教材P352。

9、某地区商品住宅价格自1997年至2002年分别为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为（ ） 元/m2。

A.4120

B.4149

C.4184

D.4216

【正确答案】：C

【答案解析】：预测2003年的价格为：V6＝3100 1.051256＝4183.96（元/m2）参见教材P351。

10、某建筑物建成于1993年10月1日，在该建筑物建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，土地使用权出让合同未约定不可续期。建筑物的经济寿命为60年，有效经过年数为10年，如果要求取建筑物在2008年10月的现值，则建筑物的剩余经济寿命应为（ ）年。

A.40

B.45

C.50

D.60

【正确答案】：C

【答案解析】：在估价时点建筑物的剩余经济寿命为60－10＝50（年）。参见教材P310～311。

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