独立地下建筑物进行原值调整

来源：长理培训发布时间：2020-01-13 08:56:29

独立地下建筑物进行原值调整
原值明显不合理的应予评估；没有原值的由所在地税务机关参考同类房屋的价值核定 年税率1.2% 应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×1.2%
（这样计算出的是年税额）
【特别提示】对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
【案例】某企业用2800万元购得一宗1500平方米的土地，投入200万元做土地开发，并在这宗土地上建立一座建筑面积600平方米的车间，则计入该车间计征房产税的房产原值的地价为：600×2×（2800+200）÷1500=2400（万元）。（宗地容积率=600/1500=0.4＜0.5）
【例题·单选题】2014年某企业支付8000万元取得10万平方米的土地使用权，新建厂房建筑面积6万平方米，工程成本2000万元，2015年年底竣工验收，对该企业征收房产税的房产原值是（）万元。
A.2000
B.6400
C.8000
D.10000
【答案】D
【解析】对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。对该企业征收房产税的房产原值=8000+2000=10000（万元）。
【特别提示】地上房产与地下建筑物房产税从价计税的税额计算步骤。
【归纳1】地上房产按照三个步骤计算房产税：
第1步是确定计税余值：需要减除规定比例的损耗来确定计税余值；
第2步是计算年税额：用确定的计税余值乘以税率计算房产税年税额（此步计算时也要结合税收优惠规定）；
第3步是计算当期应纳税额：按照房产税的纳税义务发生时间对应纳税额进行确定（由年税额折算成应履行纳税义务期间的应纳税额）。
【归纳2】地下建筑物分为两大类——与地上房屋相连的地下建筑物和独立的地下建筑物，二者有不同的征税规则：
（1）与地上房屋相连的地下建筑物，要将地上地下视为一个整体，按照地上房屋建筑物的规定分三个步骤计算房产税。
（2）单独的地下建筑物在从价计税时分四个步骤计算房产税：
第1步是确定应税原值：按照工业用途或商业用途及其他用途进行规定比例的应税原值确认；
第2步确定计税余值：用调整好的地下建筑物应税原值减除规定比率的损耗计算确定计税余值；
第3步是计算年税额：用确定的计税余值乘以税率计算房产税年税额（此步计算时也要结合税收优惠规定）；
第4步是计算当期应纳税额：按照房产税的纳税义务发生时间对应纳税额进行确定（由年税额折算成应履行纳税期间的应纳税额）。
【例题】2015年4月，某企业将其与办公楼相连的地下停车场和另一独立的地下建筑物改为地下生产车间，停车场原值100万元，地下建筑物原价200万元，该企业所在省财政和地方税务部门确定的地下建筑物的房产原价折算比例为50%，房产原值减除比例为30%。该企业以上两处地下建筑物2015年4月至12月份应缴纳房产税多少万元？
【答案及解析】与地上房屋相连的地下建筑物，要将地上地下视为一个整体，按照地上房屋建筑物的规定计税；独立的地下建筑物作为工业用途的，需要用房屋原价的一定比例折算为应税房产原值，再减除损耗价值计税。2015年4月至12月份应缴纳房产税=（100+200×50%）×（1-30%）×1.2%×9/12=1.26（万元）。
从租计征房产税计税依据和税率、计税公式：
计税方法 计税依据 税率 计税公式
从租计征 租金收入（包括实物收入和货币收入）
以劳务或其他形式抵付房租收入的，按当地同类房产租金水平确定
出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑的有关规定计税 12% 应纳税额=租金收入×12%或4%

责编：hejuanhua

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