2020年南方电网招聘人力资源专业面试资料（374）
来源：长理培训发布时间：2019-02-13 09:06:13
对于城市里的商业地块，农业价值定价就不那么好用了，这时一般采用实物期权进行定价。所谓实物期权，是指拥有了土地之后，持有对其开发的权力。在考虑了投入的建筑成本、运营成本之后，其未来净现金流折现值最高的项目决定了这块土地的价值。比如在某块地上有三个可行的项目：停车场、电影院、百货商场。建筑成本、运营成本依次升高，但是运营收入也会水涨船高，考虑一定的资金回报率之后，最有利可图的项目就应该能够确定这个商业地块的价值。所谓 “黄金地段”， “寸土寸金”，倒也不是说说而已。美国商场的平均每平方米每年销售额大约是3000美元，但是拉斯维加斯的凯撒皇宫商场则达到了惊人的13000美元。不过和苹果零售店的56260美元比起来，还是相差甚远。
对于没有商业产出的住宅地块，目前在美国最常采用的是集时间、空间模型为一体的自动定价模型。这个模型的基本原理是考虑到同一住宅的同质性，对价格的变化采取时间序列的回归分析，来得到某一地区房价指数的平均变动。在此基础上，再对房屋的具体特征进行定价调整。这一办法最初是用于对房产进行估值，在对建筑成本进行估算和折旧之后，就可以得到隐含的土地价值。
那么，土地定价上涨对于经济来说，一定是件好事吗?美国农业部的经济学家们不这么认为。在2018年2月发表的一篇论文中，他们不无担心地发现当下农业土地的高价格有可能是无法持续的，而农地价格的下降很有可能导致农场主的财政状况恶化。据统计，农场房地产(包括土地及其上的建筑)占美国农业部门资产的80%以上。由于高净现金农场收入和低利率，2015年农场房地产价值创下历史新高。然而，由于大宗商品价格下跌和农场现金收入净额下降，过去两年农地增幅大幅放缓，这引发了对农业的潜在债务压力的担心。该研究发现，农田增值降低了财政紧张的农场所占比例，特别是那些仅运营不到四分之一所拥有土地的农场。它还发现拥有至少50%土地的农场在高增值和高收益期间举债购买了更多的农田。最后，使用计量经济学经济模型，该研究发现当前的农田价值不受农业回报的支持，这表明土地价格下降是非常可能的。
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