国有土地上房屋征收与补偿条例释义（十六至二十六条）

 

房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

 

【释义】 本条是关于征收范围确定后，在房屋征收范围内禁止活动的规定。

 

一、房屋征收范围确定后。有关当事人不得在征收范围内实施不当增加补偿费用的活动

 

征收补偿方案公布征求公众意见时，征收补偿方案中应当明确房屋征收范围。保障性安居工程建设、旧城区改建应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划，年度计划中应当确定房屋征收范围。

 

从实践情况看，因突击抢建引发的矛盾纠纷，是当前矛盾纠纷中突出的一个重要方面。在征收范围确定后，进行建设活动，会增加征收成本，造成社会资源的浪费。在征收范围确定后，禁止进行建设活动，有利于保障房屋征收工作顺利进行，也有利于减少矛盾纠纷。禁止活动的范围主要有：一是新建、扩建、改建房屋。本条例第十七条、第十九条规定，对被征收人给予的补偿包括被征收房屋价值的补偿，而且被征收房屋补偿是征收补偿的主要方面。征收补偿主要根据被征收房屋的建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素以及装修和原有设备的拆装损失等确定，新建、扩建、改建房屋会直接影响征收房屋的评估结果，从而增加征收人即作出房屋征收决定的市、县级人民政府的补偿费用，提高实现公共利益需要的成本。二是改变房屋用途。被征收房屋的区位、用途、建筑面积等是影响房屋征收评估的重要因素，房屋的用途对补偿价格的确定有重要影响。按照本条例第十七条、第二十三条规定，给予被征收人的补偿应当包括因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，那么一套为经营性用房，另一套为住宅的被征收房屋，即使两者同区位、同面积，补偿金额也会有较大差异。如果在征收房屋确定后，允许被征收人临时改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房，会大大增加征收补偿成本。三是不当增加补偿费用的其他行为。考虑到新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途是不当增加补偿费用的主要形式，除此之外还有其他一些情形，如违反规定迁入户口或分户等也会造成征收成本的增加，影响公共利益的实现，因此，地方可根据本条例规定，结合各自实际对不当增加补偿费用的行为进行规定。

 

二、有关部门对禁止从事的事项暂停办理相关手续。暂停期限不得超过1年

 

为了把本条第一款所列禁止事项的规定落到实处，本款规定，房屋征收部门应当书面通知有关部门暂停办理上述活动的有关手续。对于接到通知的有关部门，应当按照通知规定，暂停办理相关手续。违反规定办理的，应当依法追究相关责任。在暂停办理相关手续通知发出后，房屋征收范围内的单位和个人擅自进行的活动，是违法活动，不受法律保护。房屋征收部门应当具体通知哪些部门，由各地根据各自情况具体确定。一般情况下，应通知规划、土地、建设、房管、工商、税务等部门。本款同时规定，暂停办理的书面通知应当载明暂停期限，暂停期限最长不得超过1年。规定1年的期限，主要是为了保护被征收人的权益，防止暂停期限过长，妨碍被征收人正常的生产经营活动。同时也约束政府行为，督促政府依法行政。

 

第十七条　作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

 

(一)被征收房屋价值的补偿;

 

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

 

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

 

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

 

【释义】　本条是关于房屋征收补偿内容的规定。

 

房屋征收涉及公民最重要的私有财产——房屋，在强调为了公共利益需要征收房屋的同时，应当严格规范房屋征收活动，保护被征收人的合法权益。从以往实践来看，在所引发的各种矛盾纠纷中，大多反映的是补偿是否公平、公正。从征求意见情况看，群众最为关注的也是房屋征收的补偿问题。

 

为了更好地保护被征收人的合法权益，保证征收补偿公平、合理，本条例对被征收人的补偿内容进行了规定。这是新增加的内容。

 

本条第一款规定的补偿包括三项：一是对被征收人房屋价值的补偿。包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权的补偿，以及房屋室内装饰装修价值的补偿。被征收人房屋包括被征收的房屋及其附属物。所谓“附属物”是指与房屋主体建筑有关的附属建筑或构筑物。被征收人对自己的房屋进行的装饰装修，在征收时也应当给予补偿。对被征收人房屋价值的补偿是房屋征收补偿中最主要的部分。二是因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;搬迁补偿是针对所有被征收人的。对于选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房;若房屋征收部门向被征收人提供了周转用房，则不必支付临时安置补偿。

 

三是因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。非住宅房屋停产停业损失补偿是当前拆迁矛盾纠纷问题突出的重要方面之一。原拆迁条例第三十三条规定给予适当补偿，由于规定比较原则，各地做法不同，产生的问题较多。本条例将停产停业损失的补偿明确为房屋征收补偿的重要组成部分，有利于更好地保护被征收人的利益。

 

本条第二款对市、县级人民政府制定办法，对被征收人给予补助和奖励进行了规定。

 

与第一款前三项不同，本款规定的市、县级人民政府给予被征收人的补助和奖励，不是普惠的。比如，市、县级人民政府规定的奖励是针对按期搬迁的被征收人的;如果被征收人未按期搬迁，就不能够享受政府给予的奖励。市、县级人民政府规定的补助也是如此。补助可能是针对生活困难救助、重大疾病救助以及住房困难家庭的。例如，上海市规定，拆迁旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，为满足被拆除房屋基本使用功能(卫生、厨房)，增加套型面积补贴，每户补贴建筑面积15平方米。广州市在旧城改造过程中，为鼓励居民外迁，对历史旧城区范围内的拆迁居民，除正常补偿外，另外按照被征收房屋的房地产市场价格的百分之二十给予补助。

 

第十八条　征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

 

【释义】　本条是关于保证被征收人居住条件的规定。

 

征收个人住宅，保证被征收人居住条件是《物权法》第四十二条的要求，也是政府作为房屋征收主体的职责所在，是政府义不容辞的责任。这部分是本条例新增加的内容。

 

保障被征收人的居住条件，有利于弥补原拆迁条例强调市场化补偿、忽视对住房困难家庭保障的问题。对被征收人给予住房保障应当符合下列两个条件：一是征收的房屋是个人住宅;二是被征收人符合住房保障条件。二者缺一不可。

 

制定该条例时有以下两方面考虑：一是我国地域辽阔，各地情况差异较大。南方和北方，沿海和内地经济发展水平、征收房屋规模、房地产市场、住房保障水平情况等都存在着差别。二是各地的住房和收入困难家庭的标准不同。北京市规定，必须连续享受低保一年以上，且家庭人均住房面积不足7.5平方米;哈尔滨市规定，须持有《城市居民最低生活保障证》;武汉市规定，家庭成员均有本市城镇常住户口，其中至少一人具有本市城镇常住户口三年以上，享受城镇居民最低生活保障待遇一年以上，且家庭人均住房使用面积在6平方米以下;济南市规定，具有济南市区(含长清区)常住户口、取得民政部门核发的《最低生活保障证》，且无房、拥有私有住房或承租公有住房的使用面积低于(含)人均6平方米;沈阳市规定，具有本市城镇常住户口，连续领取最低生活保障金一年以上，且人均住房使用面积在7 平方米(含7平方米)以下。漳州市规定，享受本市城镇居民最低生活保障待遇，具本市城镇常住居民户口且满5年以上，家庭成员之间有法定赡养或抚养关系以及家庭成员人均住房建筑面积不足10平方米。考虑到住房保障范围、保障标准、优先具体办法等具有很强的地域差别，属于地方事务，本条例授权住房保障的具体办法由各省、自治区、直辖市规定。

 

第十九条　对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

 

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

 

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

 

【释义】　本条是关于被征收房屋价值补偿原则、评估办法和评估争议解决机制的规定。

 

一、对被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产的市场价格

 

本条所称类似房地产，是指与被征收房犀的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产;类似房地产的市场价格，是指在评估时点与被征收房屋类似的房地产的市场价格。评估时点为房屋征收决定公告之日。类似房地产的市场价格，既包括了被征收房屋的价值，也包括了房屋占用范围内土地使用权的价值。确定类似房地产的市场价格，可以通过搜集实际成交案例，剔除偶然的和不正常的因素后得到。本条例确立不低于类似房地产的市场价格的制度，可以使被征收人用所得补偿在市场上能够买到区位、面积、用途、建筑结构等方面相当的房屋，这是本条例确定的一项新制度，是针对被征收人的保护性条款。

 

二、被征收房屋的价值由房地产价格评估机构评估确定

 

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产估价机构评估确定是国际通行的做法。

 

按照《城市房地产管理法》、《行政许可法》的规定，国家实行房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度，房地产估价机构、房地产估价师必须在其资质资格经有关房地产主管部门核准后，方可从事房屋征收评估。未经核准的，不得从事房地产估价活动。

 

目前，全国共有房地产估价机构5000余家，超过4万人取得了房地产估价师资格。根据2005年原建设部发布的《房地产估价机构管理办法》，房地产估价机构资质等级由高到低分别为一级、二级、三级和三级暂定。所有资质等级的房地产估价机构都可以在全国范围内从事房地产估价活动，但资质等级越高的房地产估价机构，所能从事的估价业务范围越大。除了三级暂定资质外，其他资质等级的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。

 

房屋征收评估涉及征收当事人的切身权益，应当尽量选用社会信誉好、综合实力强、资质等级高的房地产价格评估机构进行征收评估。市、县政府有关部门可以公布这类房地产价格评估机构的名单，供被征收人选择，但不能限制符合条件的房地产价格评估机构参与评估活动。

 

三、对评估确定的被征收房屋价值有异议可申请复核评估、鉴定

 

为保证评估结果的客观、公正，本条第二款规定，被征收人和房屋征收部门对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可先向原房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果仍有异议的，再向房地产价格评估专家委员会(以下简称评估专家委员会)申请鉴定。申请复核评估的，应当指出评估结果或者评估报告存在的问题。房地产价格评估机构、评估专家委员会要认真进行复核、鉴定，并出具书面复核、鉴定结论。

 

省、自治区住房城乡建设行政主管部门和设区城市的房地产管理部门或者其授权的房地产估价行业组织，应当成立由房 地产估价师和城市规划、法律等方面的专家组成的评估专家委员会，对房屋征收评估进行技术指导，受理房屋征收评估鉴定。

 

四、房屋征收评估办法由住房和城乡建设部制定

 

这是一个授权性条款。2003年12月，原建设部根据原拆迁条例制定并发布了《城市房屋拆迁估价指导意见》，规范城市房屋拆迁估价工作。根据本条规定，《房屋征收评估办法》由国务院住房城乡建设主管部门制定，在制定过程中应当向社会公开征求意见。为了客观公平地评估确定被征收房屋的价值，要测算类似房地产的市场价格;对选择房屋产权调换方式进行补偿的，要评估产权调换房屋的价值以计算、结清与被征收房屋价值的差价等。相关活动在《房屋征收评估办法》中有详细规定。

 

第二十条　房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

 

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

 

【释义】　本条是关于房地产价格评估机构选定及独立开展评估活动的规定。

 

一、房地产价格评估机构应当由被征收人选定

 

房地产价格评估机构的选定关系着征收补偿、也关系着征收活动的开展，是被征收人、房屋征收部门和房地产价格评估机构都关注的一个问题。评估机构的选定，既要科学，又要合理。房地产价格评估机构的选定，应当注意以下几点：

 

一是首先由被征收人协商选定。被征收人应当在规定的时间内先行协商，如果能够达成一致意见，且选择的房地产价评估机构符合第十九条规定的房地产价格评估机构资质要求的，应当由被征收人选定的评估机构实施评估。

 

二是如果被征收人在规定时间内没有就房地产价格评估机构选定进行协商或者虽经协商但未达成一致意见的，应当通过多数决定、随机选定等方式确定，如进行投票、抽签、摇号、招投标等，确定房地产价格评估机构的过程应当公开、公平、公正。具体可由房屋征收部门组织进行。采用随机选定的方式，应当有被征收人代表到场，还可以邀请有公信力的人士或机构到场监督。

 

三是房地产价格评估机构选定的具体办法由省、自治区、直辖市制定。由于各地区差异性很大，需要因地制宜制定具体办法，因此，本条例授权省、自治区、直辖市人民政府根据本地实际情况，制定本地区的房地产价格评估机构选定的具体办法。制定办法时，不应当限制符合条件的房地产价格评估机构平等参与评估活动的机会。

 

二、房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地评估

 

被征收房屋价值评估结果是否客观公平，直接关系被征收人的切身利益。被征收房屋价值评估活动应当独立、客观、公正。

 

所谓“独立”就是要求房地产价格评估机构和评估人员与房屋征收当事人无利害关系，在房屋评估活动中不受包括房屋征收部门、被征收人在内的任何单位和个人的影响，凭自己的专业知识、经验和职业道德进行评估。

 

所谓“客观”就是要求房地产价格评估机构和有关评估人员在评估中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事求是地进行评估。

 

所谓“公正”就是要求房地产价格评估机构和有关评估人员在评估活动中不偏袒征收当事人中任何一方，坚持原则，客观评估。

 

三、任何单位和个人不得干预评估

 

为了保证被征收房屋价值评估结果客观公平，应当为房地产价格评估机构独立、客观、公正开展房屋征收评估工作创造良好的执业环境，任何单位和个人不得干预房屋征收评估活动，包括评估过程和评估结果。

 

本条所说的任何单位和个人，包括各级人民政府、房屋征收部门、房屋征收实施单位及其工作人员以及被征收人。所说的不得干预，包括不得以任何理由、任何方式，要求房地产价格评估机构和有关评估人员高估或低估被征收房屋的价值。

 

第二十一条　被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

 

被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

 

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

 

【释义】　本条是关于房屋征收补偿方式选择、产权调换房屋差价结算以及旧城区改建中就近安置的规定。

 

一、房屋征收补偿方式有两种，即货币补偿与房屋产权调换

 

房屋是居民赖以生存的重要生活资料，房屋被拆除，势必会给居民的生活带来不便。允许被征收人根据自己的实际需要选择补偿形式，有利于保护被征收人的合法权益，减少矛盾纠纷的发生。

 

所谓“货币补偿”是指在房屋征收补偿中，以市场评估价为标准，对被征收房屋的所有权人进行货币形式的补偿。所谓“产权调换”是指房屋征收部门提供用于产权调换的房屋与被征收房屋进行调换，计算价格后，结清差价。

 

二、产权调换房屋结算差价

 

政府在征收补偿方案中一般会明确用于产权调换房屋的地点、户型、面积等，以及选择不同地点产权调换房屋所享受的不同政策，被征收人根据各自实际需要，可以选择产权调换形式。被征收人选择房屋产权调换的，对被征收房屋价值和用于产权调换房屋价值分别计算，再结清被征收房屋和用于产权调换房屋的差价。

 

需要说明的是，为保证被征收房屋评估结果和产权调换房屋价格的公平，产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日，产权调换房屋价值评估时点也应当是房屋征收决定公告之日。另外，除政府对产权调换房屋价格有特别规定外，一般应当以市场评估的方式确定产权调换房屋的价值。

 

三、因旧城区改建需要征收个人住宅的，政府应当在改建地段或者就近地段予以安置

 

在旧城区改建中，能否原地回迁、就近安置是当前被拆迁人反映较多，矛盾较为集中的一个问题。问题本身具有两面性，一方面，因旧城改建需要征收个人住宅的，被征收人原住房面积一般较小，但地理位置较好，生活成本低，由于周边房价较高，被征收人用征收补偿款购买的房屋可能面积小，人口多、住不下的问题仍会突出; 另一方面，如果放弃在改建地段或者就近地段回迁，被征收人住房条件可能会得到较大的改善，但可能面临生活成本上升，公共服务设施配套不全等问题。

 

本款有三层含义：一是只适用于因旧城区改建需要，征收个人住宅的情况;二是只有被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的情况下才适用，若被征收人不选择在改建地段进行房屋产权调换，则不适用;三是在同时满足上述两个前提的情况下，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

 

这里的“改建地段”应当是指同一项目;分期建设的，在各期中安置均应符合本条规定。这里的“就近地段”，由于城市规模、居民生活习惯不同，难以确定全国的统一标准，由各地在制定细则时确定。

 

第二十二条　因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

 

【释义】 本条是关于搬迁费、临时安置费的规定。

 

被征收人因房屋被征收后，需要搬迁他处居住，会发生一定的搬迁费用，这部分费用是因房屋征收产生的，房屋征收部门应当为此向被征收人支付搬迁费。

 

对于选择房屋产权调换的，在产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。被征收人自行过渡的，征收部门应对被征收人支付临时安置费。房屋征收部门向被征收人提供周转用房的，房屋征收部门已经履行了为被征收人承担临时安置的责任，不必付给被征收人临时安置费。考虑到各地经济水平和实际情况不同，搬迁费和临时安置费的具体标准由地方规定。

 

第二十三条　对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

 

【释义】　本条是关于征收房屋造成停产停业损失补偿的规定。

 

非住宅停产停业损失补偿是房屋拆迁中群众反映较为突出的问题之一。本条例明确因征收房屋造成停产、停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定，同时授权具体办法由省、自治区、直辖市制定，有利于减少房屋征收过程中矛盾纠纷的发生。

 

一、停产停业损失的补偿。根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定

 

停产停业损失，一般以实际发生的直接损失为主，根据房屋征收前被征收房屋的实际使用效益和实际停产、停业期限等确定。

 

停产停业损失补偿中涉及非住宅房屋的认定。认定为非住宅房屋，应当满足以下两个条件：第一，房屋为非住宅房屋，即营业性用房;第二，经营行为合法，不能是违法经营;二者缺一不可。

 

二、停产停业损失补偿办法，由省、自治区、直辖市制定

 

目前，有关停产停业损失的补偿，各地情况不同，差距很大。有的按上一年度上报税务部门的月平均利润值计算，一次性给予6个月的补偿;有的发放补助费每月每平方米二十元，最长不得超过一年;有的根据被拆除房屋的区位和使用性质，按照每平方米500元至1500元标准给予一次性停产、停业综合补助费;有的按照拆迁房屋的地段类别，以建筑面积计算，补贴给产权单位。鉴于以上情况，条例授权省、自治区、直辖市制定停产停业损失补偿办法。

 

三、关于“住改非”房屋补偿问题

 

所谓“住改非”房屋是指产权性质为住宅，但已依法取得营业执照成为经营性用房。其形成原因十分复杂，有部门之间缺乏协调，管理不到位造成的;也有在经济转型、体制转轨时期，为促进就业，鼓励下岗职工兴办的，多属于历史遗留问题。

 

“住改非”房屋，既有不合法的方面，又有合理的成分，处理时应当遵循“尊重历史，实事求是”的原则。《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》(国办发明电[2003]42号)规定，“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”从各地情况看，对于符合上述规定且经营时间较长的，参照营业用房给予补偿的情况较多。

 

第二十四条　市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。

 

市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

 

【释义】　本条是关于加强建设活动管理，以及在房屋征收前对未经登记的建筑先行调查、认定和处理的规定。

 

一、市、县级人民政府加强建设活动管理

 

房屋征收是城市政府以土地所有者的身份对城市有限的土地资源，特别是城市建设用地进行的重新分配。条例要求市、县级人民政府及其有关部门依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理，以预防和减少房屋征收过程中矛盾纠纷的发生。

 

二、政府在作出房屋征收决定前。在征收范围内组织有关部门依法对未进行登记的建筑进行调查、认定和处理

 

在房屋征收过程中，涉及的房屋有两种情况。一是已经依法登记取得房产证的房屋;二是未依法登记没有取得房产证的房屋。在以前的房屋拆迁中，产生矛盾纠纷较多的，是拆迁未依法登记没有取得房产证的房屋。主要矛盾是被拆迁人与拆迁人以及主管部门对未登记房屋的认定方面意见不一。从法理上讲，未依法办理相关手续，未依法登记的房屋不能按合法建筑进行补偿是没有问题的，但实践中确实存在大量因历史原因，导致未依法办理房屋登记的情况。对于这类问题的处理，需要政府组织各有关部门协调配合。天津、郑州等城市近几年一直在积极处理历史遗留问题，取得了比较好的经验。本条例要求人民政府及其有关部门加强监管，在征收前先行认定处理，既是为了有效防止新问题的产生，也是为了避免在征收时矛盾过分集中，部门分别处理周期过长等问题。

 

(一)对于一般影响规划且依法补办相关手续和缴纳罚款的，可视为合法建筑补偿。

 

椐据城乡规划管理法律法规的规定，所谓违法建筑，是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证的规定建设，严重影响城市规划的建筑。一般包括四种情形：(1)未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑;(2)擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑;(3)擅自改变了使用性质建成的建筑;(4)擅自将临时建筑建设成为永久性的建筑。

 

对违法建筑的处理，根据城乡规划管理法律法规的规定，分为两种情况：第一种情况，对于严重影响城市规划的，限期拆除或者没收;第二种情况，对于一般影响城市规划，尚可采取改正措施的，责令限期改正并处罚款。对于后一种情况，如果已经按照城乡规划法律法规的规定补办了相关手续并缴纳了罚款的，在征收时可以视为合法建筑进行补偿。

 

(二)对于未超过批准期限的临时建筑应当给予适当补偿。

 

根据城乡规划管理法律法规的规定，在城市规划区内进行临时建设，必须在批准的使用期限内拆除。因此，对于超过了批准期限的临时建筑，应当由建设者在限期内拆除，在征收时不予补偿。对于未超过批准期限的临时建筑，是合法建筑，未到批准使用期限拆除，会给临时建筑所有人带来一定的经济损失。因此，拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。对未超过批准使用年限的临时建筑的补偿，应按已使用期限的剩余价值参考剩余使用期限确定。

 

(三)房屋征收决定前，政府组织有关部门对未经登记的建筑进行调查、认定和处理。

 

各地由于历史原因存在大量手续不全、未经登记的房屋，在征收范围确定后，各市、县级人民政府应当组织有关部门对这一部分房屋进行调查、认定、处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。当事人对有关部门的认定和处理结果不服的，可以依法提起行政复议或者诉讼。

 

第二十五条　房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

 

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

 

【释义】　本条是关于征收补偿协议内容和当事人不履行协议情形的规定。

 

征收补偿协议是约定征收当事人之间权利与义务关系的合同。依法订立的补偿协议，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除协议。依法订立的协议，受法律保护。

 

本条第一款对补偿协议的主要内容作了规定。一般包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。此外，协议一般还包括违约责任、解决争议的办法等内容。补偿协议的内容，双方当事人协商一致后可以修改。对于实行货币补偿的，补偿协议主要应载明补偿金额和支付期限、搬迁费、停产停业损失、搬迁期限等;对于实行产权调换的，补偿协议主要应载明用于产权调换房屋的地点和面积、被征收房屋与产权调换房屋的差价结算、临时安置费或者周转用房、搬迁费、停产停业损失、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等。

 

本条第二款对征收当事人一方不履行协议的处理情况作了规定。补偿协议订立后，一方不履行的，另一方当事人可以向人民法院提起诉讼，要求对方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

 

第二十六条　房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

 

补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

 

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议.也可以依法提起行政诉讼。

 

【释义】　本条是关于市、县级人民政府作出补偿决定的情形，补偿决定内容和不服补偿决定的救济的规定。

 

一、市、县级人民政府作出补偿决定

 

(一)市、县级人民政府作出补偿决定的情形有两种：

 

1. 在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议。房屋征收中，当事人可能由于对补偿方式和补偿金额、用于产权调换房屋的用房面积和地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项持有不同看法，从而导致补偿协议一时无法达成。为避免房屋征收当事人各执己见、相互扯皮，久拖不决，本条规定在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府作出补偿决定。房屋征收部门报请作出补偿决定的时间，应当是在征收补偿方案确定的签约期限之后。在征收补偿方案确定的签约期限内达不成协议，还有一层潜在的含义，就是政府认为有关补偿方式与金额、用于产权调换房屋面积和地点、搬迁期限、搬迁过渡方式与过渡期限等事项合乎法律规定，有关当事人的合法权益得到了补偿，超过签约期限仍不签订协议，这时才可以作出补偿决定。

 

2. 房屋所有权人不明确。被征收房屋所有权人不明确是指无产权关系证明、产权人下落不明、暂时无法考证产权的合法所有人或因产权关系正在诉讼等情形。由于房屋所有权人不明确，补偿的对象也就不确定，往往难以进行补偿。在此情况下，不能因此就降低或不对此类房屋进行补偿，又不能因此久拖不决影响整个征收补偿工作。为保证被征收人的合法权益和房屋征收工作的顺利进行，除对达不成补偿协议的被征收人作出补偿决定外，对被征收房屋所有权人不明确的也有必要依法作出补偿决定。

 

(二)补偿决定应当在房屋征收范围内公告。

 

市、县级人民政府根据征收补偿方案作出的补偿决定，应当依法送达被征收人，并按照本条例的规定在征收范围内公告。

 

二、补偿决定应当公平

 

市、县级人民政府必须依照本条例的规定，按照征收补偿方案的规定作出补偿决定，既不能超出补偿方案的规定予以多补，也不能对被征收人采取惩罚性措施。作出补偿决定后，还要做好解释、宣传工作，给被征收人解释房屋征收的有关政策以及被征收人依法享有的权利和义务等。

 

补偿决定、补偿协议都是明确双方当事人征收补偿权利义务关系的协议。补偿决定有关补偿的内容应当全面，即原则上应当与补偿协议规定的内容一致，不得含有惩罚性条款。

 

补偿决定书一般应当包括下列几个方面内容：

 

1.征收人与被征收人的基本情况及被征收房屋具体位置;

 

2.争议的主要事实和理由;

 

3.补偿决定的内容，具体包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等;

 

4.补偿决定的依据、理由;

 

5.告知被征收人行政复议、行政诉讼的权利及申请行政复议、行政诉讼的期限;

 

6.作出补偿决定的市、县级人民政府的名称、作出补偿决定日期并加盖公章。

 

三、被征收人对补偿决定不服的救济途径

 

补偿决定是一项具体行政行为，本条规定被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。根据《行政复议法》和《行政诉讼法》的规定，被征收人对市、县级人民政府作出的补偿决定不服的，可以依法在知道作出该具体行政行为之日起六十日内，向作出补偿决定的市、县人民政府的上一级人民政府申请行政复议;被征收人对市、县级人民政府作出的补偿决定不服的，可以依法在知道作出具体行政行为之日起三个月内向人民法院提起行政诉讼，或者依法提起行政复议后对复议决定不服的，可以自收到复议决定书之日起十五日内向人民法院提起行政诉讼。