怎么办理房产抵押登记变更？

 　一、什么是房产抵押登记？

　　是指房地产抵押关系设定后，当事人按房地产登记管理权限向市或区、县房地产登记机关办理房地产其他权利的登记。

　　房地产抵押登记分成三种情况，一是双方签订抵押合同后的权利设定登记；二是权利内容变更时的变更登记；三是权利消除时的注销登记。

　　根据"中华人民共和国担保法"第41条的规定，房地产抵押应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。

　　房地产抵押登记包括房地产抵押设定登记、房地产抵押注销登记和处分抵押房地产后的过户登记。

　　（1）房地产抵押设定登记。房地产抵押必须经过登记才能发生法律效力，否则即使签订了抵押合同，经过了抵押合同公证，也起不到担保作用。所以房地产抵押合同当事人应在签订抵押合同后即申请房地产抵押登记，领取《房地产他项权证》。《城市房地产管理法》第61条第1款规定，房地产抵押时，应当向县以上地地方人民政府规定的部门办理抵押登记。

　　（2）房地产抵押注销登记。在抵押权所担保的主债权因受偿、抵销、免除等原因而消灭之后，房地产抵押合同当事人应及时地向房地产抵押登记机关申请注销登记。注销登记后，房地产抵押权在形式上消灭。

　　（3）处分房地产后的过户登记。债务人到期不能偿还全部债务，抵押权人即可根据公证机关依法赋予强制执行效力的《房地产抵押合同》向人民法院申请强制执行，拍卖抵押的房地产。抵押房地产一经拍卖，即发生房地产权属变更，新的房地产权利人和抵押人应向房产管理部门和土地管理部门申请过户登记。                                                                                                                                 

  二、怎么办理房产抵押登记变更

　　（一）办理部门：行政主管部门

　　1、国务院建设行政主管部门（建设部）：负责归门管理全国的城市房地产：抵押管理工作；

　　2、省、自治区建设行政主管部门（建设厅）：主管本行政区域内的城巾房地产抵押管理工作；

　　3、市、（区）县人民政府房地产行政主管部门（市国土房管局或（区）县国土房管局）负责管理本辖区内的城市房地产抵押管理工作。

　　（二）相关主体

　　1．抵押人，指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织；

　　2．抵押权人，指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

　　（三）基本工作流程

　　1．抵押期间房地产权转移或变更的，当事人应自转移变更之门起30日内，持抵押权人同意其转移变更的证明文件，到原登记行政主管部门办理转移或变更登记。

　　2．房地产抵押当事人发生变更即合同主体变更的，当事人应自变更之日起30日内，持抵押权转让合同及有关证件到原登记行政主管部门重新办理抵押登记；

　　3．抵押当事人双方对抵押合同内容进行变更的，应自变更之日起15日内到原登记行政主管部门办理变更登记手续。

　　4．抵押房地产被处分后。原抵押当事人应自处分之日起15日内，到原登记行政主管部门办理注销登记。

　　5．已办理抵押登记的房地产，抵押权人将其债权及抵押权转让给第三人时，应当在抵押权转让合同签订后，到原登记行政主管部门办理抵押权变更登记手续。由于抵押权转让无须事先征得抵押人同意，因此，应由抵押权人和受转让的第三人到原登记行政主管部门办理抵押权变更登记手续。

　　（四）申报文件

　　抵押权人和受转让的第三人办理抵押权变更登记时应提交以下各项文件、资料：

　　1．抵押权人原持有的房地产他项权利执照；

　　2．抵押权入和受转让第三人的身份证明；

　　3．原抵押合同；

　　4．债权及抵押权转让合同；

　　5．市国土房管局规定的其他文件。

　　（五）补充说明

　　1．《他项权利执照》遗失，抵押权人应向登记行政主管部门书面报失，并在有关报纸上声明作废，登记行政主管部门于登报声明30日后，补发《他项权利执照》。

　　2．抵押权人办理抵押登记，取得《他项权利执照》后，不得扣押抵押人的房地产权证。