商品房买卖纠纷怎么处理

 一、商品房买卖纠纷怎么处理？

　　（1）对开发商开发的商品房房屋质量问题，要把握"是否根本违约"这一关键

　　如果存在房屋主体结构质量不合格不能交付使用、因商品房房屋质量严重影响正常居住使用等根本违约情形的，可以判决退房并赔偿损失。

　　在审判实践中遇到的多数案件是开发商违约但不构成根本违约的，如一般质量问题、面积存在少量误差等，这种房屋质量问题被发现时，多数消费者已经入住，有些已经对商品房房屋进行了装修，如果判决退房，会使双方损失扩大，可判决开发商对房屋进行维修或进行赔偿，从而最大限度地维护社会稳定和秩序。

　　（2）在不能交付或不按期交付商品房纠纷的处理上，着重保护预购方的合法权益

　　在商品房预售合同纠纷中，预售方不能交付或不按期交付商品房的纠纷也占有相当大的比例，这种纠纷的形成原因是多方面的。

　　有的是因为预售方的建房资金不到位而引起的，有的是因为预售方将商品房转卖给第三人引起的等等。对于这类纠纷，较难处理的问题是判定继续履行合同还是解除合同。在预售方不能按合同交付房屋的纠纷中，多数预购方都要求预售方退还房款（解除合同）并承担违约责任。

　　当然，也有的预购方要求预售方继续履行合同并承担违约责任。对于这类纠纷，在坚持合同效力的前提下，切实维护预购方的合法权益。

　　一方面，在预售方有能力继续履行合同的情况下，应当要求预售方继续履行合同并承担违约责任。否则，如果判定解除合同，退还房款，则可能由于预售方无力退款而使预购人的合法权益得不到保障。另一方面，在预售方没有能力继续履行合同的情况下，而预售方又有足够的资金可以退还房款的，则可以解除合同，退还房款并承担违约责任。

　　如果预售方既无继续履行合同的能力，又无退款的能力，则可以采取一定的保全措施，以保护预购方的合法权益。在这种情况下，应当判决解除合同，责令预售方承担违约责任，并对预售方已建的商品房或土地使用权依法进行强制拍卖，以拍卖的价款退还预购方的房款。

　　二、商品房买卖纠纷怎么举证？

　　（1）证明当事人主体的证据

　　1、当事人为自然人的，应提交身份证明资料，如身份证或户口本等；

　　2、当事人为法人或其他经济组织的，应提交主体登记资料，如工商营业执照副本、工商注册登记资料或社团法人登记证等；

　　3、法人或其他经济组织的名称在诉争的法律事实发生后有变更的，应提交变更登记的资料。

　　（2）证明房屋买卖法律关系成立及合同履行情况的证据

　　1、商品房买卖合同；

　　2、商品房销售许可证；

　　3、购房方支付房款的收据或发票，购房方以按揭（抵押）贷款方式支付房款的，还应提供按揭（抵押）贷款合同、借款借据、分期支付按揭款的清单等；

　　4、房屋竣工验收情况的证明；

　　5、房屋交接时间的证明。

　　（3）当事人针对具体的诉讼请求提交仅适用于某类案件的证据

　　1、因开发商逾期交房，购房方要求解除合同、支付逾期交房违约金及赔偿损失的：

　　a、购房方受到损失的证据；

　　b、售房方以施工期间遇到不可抗力为由提出抗辩的，应提供气象、地震、消防等相关部门出具的证明资料等。

　　2、因开发商延期办理房屋产权证，购房方要求支付延期办证违约金的：

　　a、售房方通知购房方办理产权转移登记和办理房屋产权证的证明；

　　b、售房方已办理房地产初始登记的证明；

　　c、房产证或产权转移登记的电脑查询单。