市民质疑深圳评估价标准不统一

 

深圳二手房实行评估征税，对此有市民对评估征税的评估价标准不统一。上周，我市二手房成交量"井喷"--日均800多套;昨天，按评估价征税政策开始执行，成交量猛降至300套左右。受政策影响，深圳二手房趋势如何?多家中介机构预测，可能量价齐跌。

　　从昨天起，我市二手房转让按评估价征税，全市400多个片区、17万栋、154万套房子纳入了评估范围，每半年根据房产价格进行一次更新数据。市民如果想知道自己名下房产的计税参考价格，凭本人的身份证号码和房地产权证号，通过市规划国土委门户网站(www.szpl.gov.cn)或市地税局门户网站(www.szds.gov.cn)，一查便知。

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　　记者调查

　　评估价是市场价的6到8折

　　记者昨天在市规划国土委网站查询了多个房屋的计税参考价格，发现该价格是市场价的6到8折。例如，某套房市场价为300万元，其计税价为180万元左右。

　　市国土房产评估发展中心工作人员介绍，该中心开发了专门的评估系统，研发了基于市场比较法的城市整体评估方法，采用批量评估技术，对我市二手住房计税参考价格进行评估。房屋计税参考价格，是以房地产的公开市场价格为参考，根据房地产估价理论，综合采用比较法和统计学方法进行测算的结果。在评估计税参考价格时，会考虑所有会影响房地产价格的因素，如位置、朝向、楼龄、配置设施、房屋层数等，都在考虑之中;但未考虑抵押、担保等因素对房地产价格的影响。计税参考价格的估价时点分别是每年的4月1日或10月1日。

　　她表示，不同地段、不同小区、不同年代、同一小区不同栋号的住房，其计税价格都会有一定的差异。该价格会根据全市房地产市场交易的情况定期更新，经审核后发布，目前定为半年调整一次，且适用范围为深圳市范围内发生交易的二手住房(含商住类型房屋)，暂不适用于商铺、写字楼、厂房等其他类型的房屋。

　　已网签买卖合同仍按原政策交税

　　记者在采访中了解到，因为二手房交易是一个长达两个月以上的过程，部分交易在7月11日前就已开始，在11日后才能完成。如果将这些交易所涉税收事项一律按新政策处理显得过严，一律按原政策处理则过宽。因此，按照新政策，如果在7月11日之前买卖双方已经就二手房交易网签了合同，相关税收仍按原政策办理。

　　据悉，我市二手房交易均需在官方网站上完成买卖合同的签订。即由交易者在网上填写相关信息，信息内容将完整无误录入市规划国土委"房地产信息系统"，并通过该系统生成《深圳市二手房买卖合同》。

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　　市场影响

　　房地产权登记中心收文量大减

　　昨天下午记者来到市房地产权登记中心采访，走进一楼大厅，发现比起上周络绎不绝的人流来说冷清了许多，市民不用排队就可拿号，再到二楼收文大厅内，稍坐片刻便可交文。

　　在一楼的发号窗口，记者看到，《温馨提示》和《办税须知》都粘贴在告示栏;《温馨提示》特别提醒三级转移登记的申请人，要先阅知《办税须知》、《存量房交易登记办文指引》、《存量房交易税(费)一览表》及《存量房交易税款计征申明》等资料，了解纳税有关政策，按照规定办理相关事宜。来到三楼办文厅，记者发现税务部门、评估中心也设置了窗口，工作人员正在开展咨询工作。

　　某中介工作人员小沈说，自己是过来帮几个客户交过户资料的，他们都在昨天之前网签了合同，所以不需要按新政策交税。至于公司没网签的客户目前不多，大部分人都在观望。

　　在二楼收文大厅内，记者想找一位按评估价征税过户的市民采访，但是30分钟内，问了十几位市民，回答都是已经网签了合同的。

　　昨天下午5时30分，记者从市房地产权登记中心了解到，该中心包括过户、抵押、综合、变更等方面的收文量共527份。而在7月8日，该中心的收文量高达1546份。按照8日公布的全市二手房成交量928套来计算，昨天全市的成交量约为316套，下降了66%。

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　　市民质疑

　　评估价标准差别怎么那么大?

　　昨天下午，有一些市民打来电话，反映二手房按评估价征税的评估价标准不一。

　　张先生反映，他分别在南山、福田和龙岗有3套房子，评估价标准不一。他说，南山的房子为三房二厅，面积125平方米，市场单价约每平方米2.8万元左右，评估价约为1.6万元，评估价是市场价的5.7折;福田的房子是一房一厅，面积40平方米，市场单价约2.3万元，评估价是1.54万元，评估价是市场价的6.6折;龙岗的房子是一房二厅，面积45平方米，市场单价约1.2万元，评估价为8690元，评估价是市场价的7.2折。"这3套房入伙的时间都为2005年，评估价的标准怎么差别这么大呢?为什么不按同一个标准来计算呢?"他有点想不明白。

　　而家住桃源村的李小姐昨天查完计税价格之后也有点郁闷。原来，她家的房子计税价格是1万元，市场价约为1.5万元，评估价是市场价的6.7折;而在桃源村对面的几个小区，入伙时间也就五六年，评估价则是市场价的5.8折左右。"同是一个片区，而且我的房子还旧，评估价却比别人新房还要高。不太合理!"李小姐说。

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　　专家支招

　　升值较小物业选择核实征税，升值较多物业选择核定征税

　　据了解，二手房转让个人所得税计征方式分核实征收、核定征收两种，核实征收方式的计算公式：应纳个人所得税=(计税价格-房地产原值-转让过程缴纳的税金-合理费用)×20%;核定征收方式的计算公式：应纳个人所得税=计税价格×征收率(普通住房1%，非普通住房1.5%，拍卖房3%)。

　　深圳某品牌中介资深研究人士田总昨天在接受本报记者采访时说，这两种征税方面对消费者来说各有利弊，关键是看所持有物业的升值多少。如果是升值较小物业选择核实征税：比如，去年购买的一套总价为100万元的住房，现在转让，评估价为118万元，市场价约为168.6万元，其转让过程缴纳的税金为118万元×5.6%即6.608万元，合理费用即装修费上限是原值的10%则为10万元;那么，个人所得税=(118万元-100万元-6.608万元-10万元)×20%=2784元。而选择核定征税，个人所得税为118万元×1%=1.18万元。两者相差9016元。

　　如果是升值较多的物业则选择核定征税：比如5年前以100万元购买的一套物业，首付五成，利息平均一年约为2万元，现在市场价约400万元，评估价约为280万元，应该选择核定征税，个人所得税为280万元×1%=2.8万元。如选择核实征税方式，个人所得税=(280万元-100万元-10万元-10万元)×20%=32万元。两者相差29.2万元。

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　　中介预测

　　"7·11"成分水岭，二手房可能"量价齐跌"

　　对于今后深圳二手房市场的趋势，多家中介机构都表示，可能会量价齐跌。

　　中联地产认为，"7·11"将会是深圳楼市成交量的一个分水岭，按评估价过户前的这一周，已经成交的客户抓住最后几天时间加紧过户，成交量暴涨。随后，成交量逐渐下降并可能会跌入冰点。从市场实际表现来看，买卖双方将进入新的观望期。

　　世华地产预测，新政短期内将加剧市场观望气氛，7月份的二手住宅成交量将因此出现明显下降。同时，成交均价将停止上升势头，部分综合品质较差的物业，成交价格可能出现小幅下降。

　　中原地产表示，二手房在"7·11"之前最后加紧过户阶段，一些业主也主动降价，成交量增加;在政策正式实施后，二手房的成交量将大幅缩减，价格也将可能进入下行通道。