二手房买卖按评估价征税 有效禁止阴阳合同

住房和城乡建设部相关官员近日透露，房地产经纪管理办法原则上已经通过，其明确禁止"阴阳合同"行为，更可能按评估价格征税来杜绝"阴阳合同"。广州市国土房管局相关负责人随后表示，按评估价征税是目前较为有效的禁止"阴阳合同"的措施，房管局正在研究相关政策，住建部一旦出台这一措施，广州也会按规定执行，最大可能是参照税局评估价来征税。不过，此消息却让广州市中介业人士大为挠头。

　　广州二手房买卖向来是按税局评估价来征税，如今又重提这个标准感觉有点"无厘头"。行业人士认为，"报低价"盛行多年，税局评估价一直没有随最新市价更新，评估价已经变成"先有鸡还是先有蛋"的问题，故此他建议改变"报低价"的方法是重新根据市价来厘定一个贴合实际且公平的房屋估价体系，这才可能杜绝"报低价"行为。

　　评估价与合同价谁高按谁征税

　　据了解，目前广州市二手房交易登记过程如下：买卖双方到各区或市房地产交易登记中心递件，递件时需填写标准的交易合同，凭递件证明或回执在当天或3天内到税务部门问税，缴税完毕后在7~10个工作日出新证。坊间所谓的"阴阳合同"是指买卖双方签订的真实合同与在房管局递件时提交的标准格式合同，通常来说，买卖双方签订的真实合同价要高于递件时签订的标准合同价。税局并非根据双方提交的格式合同价来直接出评估，而是根据有关地段历年来的交易成交价出一个评估价，该评估价与格式合同价若有差异，采取"孰高"原则处理。

　　举例说，若格式合同写的是30万元，评估价是50万元，征税标准是根据50万元来定。由于"报低价"恶习由来已久，税局评估系统又完全参考历年的成交价，绝大部分经中介成交的交易已摸熟该地段的评估价范围，根据中介提示来填写房管局合同价，与随后的税局评估价"八九不离十"，故此税局评估价并不能杜绝"报低价"的行为，这已演变成一个"先有鸡还是先有蛋"的复杂问题。

　　税后评估越秀天河"五六字头"

　　一位房地产中介资深人士表示，2007年前，广州二手房价普遍较低，自2007年以来大幅飙升，每年升幅40%以上，但房管局统计的二手房交易价依然在低处徘徊，越秀区和天河区价格"五六字头"，荔湾区和海珠区"4字头"，全市均价也是"4字头"，与真实成交价格差距甚远。他之前曾听说，税局评估价将参考2007年的市价重新更新系统，但后来却不了了之。

　　必须摒弃按历年交易价评估

　　据媒体报道，广州市按评估价征税可能有两种操作办法，一是由评估公司具体评估每套交易房屋的价值，二是由税局定出一个最低征税标准。对此，广州市房管局相关负责人表示，前一种方法会产生新的评估费用，等于给买卖双方增加了成本，而第二种征税办法是最合适的，可按地段定出标准评估价，再根据楼层和朝向进行系数调整，以此评估价来征税，可防止买卖双方报低价成交。

　　地产人士表示，除非税局完全撇除按历年交易价格的评估方式，严格按照最新地产估价方式来重构评估系统，否则广州"报低价"行为依然不会改变。