何某诉A市房地产管理局拆迁补偿案

 华南理工大学中国土地项目课题组

　　【案情介绍】2008年 5月，经被告A市房地产管理局××分局批准，第三人B房地产公司在C路一带进行城中村改造和广深港客运专线建设，兴建商贸城。原告何某所有的C路房屋及其鱼塘位于某房地广开发公司的拆迁范围内，经何某与B房地产开发公司协商，双方就产权调换事宜达成一致意见，但对产权调换后的房屋的差价款问题和对于原告养殖三鸟的瓦棚的补偿发生争议。原告提出了《关于广深港项目设计××镇××村耕户何某搭建竹架星瓦棚是否符合生产需要的复函》和《广深港客运专线拆迁补偿方案表》两份文件，证明被告的补偿方案仅补偿了2,404.27平方米，且其中2,290.67平方米的补偿标准仅为10元/平方米。因此在规定的拆迁期限内，双方未能达成拆迁决议，B房地产开发公司申请被告A市房地产管理局裁决。A市房地产管理局××分局经调解无效后裁决： (一) 被申请人拥有位于C大街自有房屋，建筑面积为230平方米; (二)房屋安置补偿费(包括房屋补偿费、营业用房补偿费、搬迁补助费、临时安置补助费和瓦棚补偿费等)共计为36.8万元;(三) B房地产公司在商贸城项目完工后提供一处位于该商城项目的房屋(面积与被拆房屋面积相当)，拆迁人调换房屋价格以市场评估价为准;(四) B房地产公司安排过渡房一套供被拆迁人何某临时居住;(五)被拆迁人何某应在裁决书生效之日起巧日内拆迁完毕。何某对该裁决不服，提起行政诉讼。

　　【关 键 词】拆迁补偿、行政诉讼、资产评估

　　一、各方观点

　　1.原告：

　　原告诉称：1、评估机构的资质被告裁决时未审查。被告以D房地产评估公司的估价作为被拆房屋补偿价是错误的，拆迁人委托D房地产评估公司评估时违反了公平、公正、公开的原则，被告以此评估报告直接作为裁决的依据，剥夺了被拆迁人选择评估机构的权利，且评估结果未经双方质证，对房屋的估价不准，被告行政裁决中有关被拆迁房屋置换的内容也不明确，缺乏可操作性。2、拆迁人申请裁决时出具的对被申请人的拆迁补偿安置方案太简单，不能作为裁决的证据材料;3、本案所涉及的土地在拆迁前已被征为国有，而被告裁决适用集体土地拆迁补偿的标准不合法;4、被告的房屋均多年用作营业用房，被告裁决时仅按照住宅用房增加一定的比例的补偿不合法;5、原告超建面积已由村收取相应费用，被告裁决未予补偿亦不合法;6、裁决时未明确拆迁补助费、临时过渡费及停产停业损失补偿费，属漏裁;7、被告以区位基价作为原告被拆迁房屋的区位价无法律依据。

　　2.被告

　　被告的答辩集中于两个方面：

　　一是从程序角度，主张自己不是适格被告。被告在答辩状提出，根据《行政诉讼法》第二十五条第一款"公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，作出具体行政行为的行政机关和被告"和《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第19条"当事人不服经上级行政机关批准的具体行政行为，向人民法院提起行政诉讼的，应当以对外发生法律效力的文书署名的机关为被告"规定，行政诉讼的被告应当是做出具体行政行为的行政机关。故本案中，A市房地产管理局××分局，不是本案适格的被告。

　　二是从实体角度，主张自己的裁决公正、合法。被告认为，关于评估机构资质的问题，该评估报告中附有广东省建设厅的证明，故原告的主张不能成立;拆迁人出具的对被拆迁人的补偿安置方案是明确的，符合有关规定;根据《某市城市房屋拆迁管理办法》第五章规定了对被征用集体土地上房屋拆迁补偿安置，故其裁决适用增加一定比例补偿的标准;关于拆迁面积，原告认为应当按照实际建筑面积计算于法无据;其裁决区位价是根据某市人民政府公布的区位价确定的，故其裁决合法。

　　3.媒体

　　二、判决结果

　　1.判决内容：

　　一、维持被告A市房地产管理局2008年5月20日所作的穗发(2008)178号房屋拆迁补偿安置裁决书第1、4、5项;

　　二、撤销上述裁决第2、3项;

　　三、责令被告于判决书生效后30日内对原告应享受的各项补偿及产权调换重新作出裁决。

　　案件受理费100元，由被告A市房地产管理局负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省某市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费用人民币100元及其他诉讼费用200元

　　2.法官观点：

　　法官认为，本案事实清楚，争议焦点是关于拆迁的补偿标准的确定问题：

　　(1)关于评估机构的资质问题。本案中，D房地产评估公司所出具的评估报告中附有2005年10月广东省建设厅的证明，该证明称D房地产评估公司符合年检换证的条件，其手续正在办理过程中，其该评估报告已于2007年12月向被拆迁人送达，故原告认为被告应当要求评估机构提供在裁决时的手续理由不能成立;

　　(2)关于评估范围的问题。根据建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》第二十二条规定，拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。该规定赋予拆迁当事人对评估人送达了评估报告，现原告对评估报告提出异议，但未能提供其在规定期限内向原估价机构书面申请复核估价或者另行委托估价机构评估的证据，故其异议理由本院难以支持;

　　(3)关于拆迁补偿安置适用标准的问题。根据《广东省城市房屋拆迁管理条例》第二十七条第二款规定，因城市开发建设征用集体土地实施房屋拆迁的，其拆迁补偿安置办法由设区的市人民政府参照该条例另行制定。《某市城市房屋拆迁管理办法》第五章为被征用集体土地上房屋拆迁补偿安置的特别规定，其中第五十三条规定，本市城市规划区内被拆迁房屋，兴建时使用的土地为农民集体所有土地，其补偿安置适用该章规定。本案中，原告系某市某村农民，其被拆迁房屋兴建时使用的土地均属于农村集体土地，故其认为本案裁决补偿标准应适用国务院条例规定标准的理由不能成立。

　　(4)关于营业用房补偿问题。根据上述拆迁办法规定，对被拆迁人取得工商营业执照和完税证明，持续用作经营场所1年以上的住宅房屋，可按照实际经营面积，以非住宅房屋区位补偿价的一定比例增加补偿。