海南夏华房地产开发（香港）有限公司合作建房合同争议

 　夏华公司于1993年5月3日与海口润滨房地产公司签订了合作建房合同书，约定：海口润滨房地产公司提供位于海口市滨海大道金贸区B5-1、B5-2地块，夏华公司出资合作建房，待"五通一平"、规划报建完成后，海口润滨房地产公司将其享有的房屋2.5万平方米，以每平方米人民币4 400元的价格转让给夏华公司。签约后，双方没有办理合作建房变更土地使用权登记手续。同年5月6日，夏华公司与中海联公司签订了合作建房合同书，约定：由夏华公司提供位于海口市金贸区B5-1地块，中海联公司出资建设两栋高层写字楼，夏华公司以每平方米5 200元的价格将其享有的房屋份额转让给中海联公司。签约次日，双方又签订了一份合作建房补充合同，对付款时间和数额重作约定。同日，中海联公司支付定金人民币300万元。签约后，夏华公司与中海联公司没有依法办理土地使用权变更登记手续，夏华公司仅完成设计工作，但仍未取得该项目的规划报建等合法手续，也未进行实际开发。1994年9月29日，中海联公司致函夏华公司，以夏华公司违约致使合同未能履行为由，要求夏华公司返还其定金及利息，双方就此未能达成一致性意见，中海联公司遂诉至法院。海南省海口市中级人民法院一审判决夏华公司于判决生效后10日内返还中海联公司定金300万元及利息。海南省高级人民法院二审维持了一审判决。海南省高级人民法院在二审过程中于1996年8月20日保全查封了夏华公司向海南置地公司购买的位于海口市国贸大道王府公寓第九层A座房产。因夏华公司未自动履行生效判决所确定的还款义务，中海联公司向海南省海口市中级人民法院申请强制执行。

　　海南省海口市中级人民法院在执行过程中，拟对保全查封的房产进行处理时，洋浦南正贸易公司(以下简称南正公司)提出异议称，王府公寓第九层A座房产因中海联公司所欠南正公司债务已抵押给该公司，对抵押合同也办理了公证手续，且因夏华公司未能还款，南正公司已依合同约定将上述文件提交给该房产发展商置地集团公司，置地集团公司为其办理了内部房产证，南正公司也曾在《海南日报》上刊登了有关征询异议的声明，故上述房产应属于南正公司，法院应解除对上述房产的查封。

　　(三)处理结果

　　海南省海口市中级人民法院查明：王府公寓第九层A座的发展商是海南置地集团公司，现在该公司名下，房产证号为33794号。由本案被执行人夏华公司于1993年4月30日从海南通用服装工业有限公司购买，同年11月19日，置地集团公司给夏华公司发了编号为021号的内部临时房产证。1994年7月13日，夏华公司与南正公司签订还款合同，约定：夏华公司欠南正公司人民币64.4万元。夏华公司自愿以王府公寓第九层A座房产作为还款担保。如夏华公司在1995年5月31日前不能向南正公司如数还款时，南正公司有权将上述抵押的房产过户以清偿借款。对于上述合同，双方到海南省公证处办理了公证，但未到房产管理部门办理抵押登记手续。后因夏华公司未如期还款，南正公司于1995年7月5日在《海南日报》上刊登声明，称拟将王府公寓第九层A座的产权过户到该公司名下以偿还债务。若有异议者，可持有关文件在见报之日起15日内向其提出。后南正公司将过户文件提交给了置地集团公司，置地集团公司依据上述文件给其发放了内部房产证，编号为098号，发证时间为1995年7月20日。因南正公司已下落不明，海南省海口市中级人民法院于2001年4月25日在报纸上发出公告限其在公告之日起15日内到法院处理该房产的有关事宜，但其未出现。经查，南正公司已被工商行政管理部门吊销营业执照。海南省海口市中级人民法院认为，南正公司至今未办理上述房产的过户登记手续，在法律上不能产生所有权已经转移给南正公司的法律后果。且其在本院公告后，至今也未前来本院联系该案的异议审查事宜，视为其放弃异议，故裁定驳回南正公司所提异议。

　　(四)解说

　　1.在执行过程中，与执行标的物有利害关系的案外人提出异议是执行中常见的现象。但我国法律对于案外人异议的审查规定得相当少，对于案外人异议审查所应适用的程序，《民事诉讼法》、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》以及《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》均未作规定，导致在司法实践中对案外人异议的审查随意性大，对案外人的合法权利的保护程度不够。针对这种状况，海南省高级人民法院制定了《执行案件听证程序规则》，该《规则》规定案外人异议的审查处理适用听证程序，听证程序规定了听证的组织、回避的条件、听证参加人的权利和义务、听证时所应遵循的顺序等，使案外人异议的审查有了一个操作性很强的规则。但在本案中，由于案外人与被执行人均下落不明，在法院公告后依旧未到法院联系异议处理事宜，故本案对案外人异议的审查未适用该程序。