2017年税务师《税法二》辅导资料：清算审核方法

 

　　1.非直接销售和自用房地产的收入确定

　　(1)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

　　①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

　　②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

　　2.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

　　3.其他：

　　(1)扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

　　(2)与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：

　　A.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;

　　B.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;

　　C.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

　　(3)销售已装修的房屋的装修费用可以计入房地产开发成本。房预提费用，除另有规定外，不得扣除。

　　4.在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

　　【典型例题1-2011年考题多选】

　　下列税务处理中，符合土地增值税清算制度规定的有(　)。

　　A.纳税人清算补缴的土地增值税，不加收滞纳金

　　B.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费，不得扣除

　　C.回迁户支付给房地产企业的补价，应作为当期的收入

　　D.对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致

　　E.对于应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续

　　『正确答案』ABDE

　　『答案解析』选项C，回迁户支付给房地产企业的补价，应抵减本项目拆迁补偿费。

　　【典型例题2-2012年考题多选】下列关于房地产开发企业土地增值税清算的说法，正确的有(　)。

　　A.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费可以扣除

　　B.对于分期开发的房地产项目，清算方式应保持一致

　　C.货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费

　　D.房地产开发企业销售已装修房屋，可以扣除的装修费用不得超过房屋原值的10%

　　E.房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应计入"取得土地使用权所支付的金额"中扣除

　　『正确答案』BCE

　　『答案解析』房地产开发企业预期开发缴纳的土地闲置费不得扣除;房地产企业发生的装修费可以作为开发成本扣除。

　　【典型例题3-P403】

　　某房地产开发公司2009年开发商品房对外出售，具体情况如下(公司营业税税率5%、城市维护建设税税率7%、教育费附加征收率3%、印花税税率0.5‰(已记入公司"管理费用"中)、企业所得税税率25%)

　　1.按转让产权合同取得收入4 000万元;

　　2.支付取得土地使用权的金额800万元;

　　3.开发成本费用1 500万元;

　　4.开发费用250万元(当地政府规定开发费用的扣除比例为10%)。

　　公司计算应缴纳的有关税金如下：

　　(1)应缴纳营业税=4 000×5%=200(万元)

　　(2)应缴纳城市维护建设税=200×7%=14(万元)

　　(3)应缴纳教育费附加=200×3%=6(万元)

　　(4)应缴纳印花税=4 000×0.5‰=2(万元)

　　(5)应缴纳土地增值税：

　　①扣除项目金额=800+1500+250+222+(800+1500)×20%=3 232(万元)

　　②增值额=4 000-3232=768(万元)

　　③增值率=768÷3232×100%≈24%

　　④应缴纳土地增值税=768×30%-3232×0=230.4(万元)

　　(6)应缴纳企业所得税=(4 000-3 232-230.4)×25%=134.40(万元)

　　要求：

　　1.根据上述核算资料，分析公司计算应缴纳的各种税费是否正确?错在何处?

　　2.核定该公司应缴纳的各种税费是多少?

　　『正确答案』

　　1.公司自行计算应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税正确，土地增值税、企业所得税错误。

　　(1)计算土地增值额时，其开发费用应按照当地政府规定的比例计算扣除，而企业按照实际数扣除。

　　(2)按照规定，房地产开发公司缴纳的印花税，应记入其"管理费用"账户中，计算土地增值额时不再单独扣除。如果转让时印花税未记入其"管理费用"，可做扣除。

　　(3)公司在计算企业所得税时，扣除金额中含有计算土地增值额时的加计扣除金额，加计扣除金额允许作为计算土地增值额时的扣除数，企业所得税的扣除项目中没有该项规定。