理财式购房税务困境分析

房理财式购房税务困境分析

一、理财式购房举例

市面上有所谓理财式购房的模式，举个例子：签约房款按8%年利率计息（理财收益），满一年后一次性返还理财收益，且不再继续计息。假设王小姐2020年3月签约一套总价100万元住宅，缴纳了首付30万元，剩余70万元贷款（不计息），那么2021年3月份开发商A公司将返还其30*8%=2.4万元所谓理财收益。问：A公司和王小姐对上述2.4万元应如何进行税务处理？

二、理财收益的业务实质

上例的2.4万元所谓理财收益的业务实质是什么？实务中主要有两种理解：利息说——开发商向购房者融资的利息；房款返还说——开发商的部分房款返还。

先来看看利息说，从开发商自己的宣传表观来看8%年利率理财收益，似乎开发商承认了这是向购房者融资的成本，但是问题来了，你付的房款是你的还是开放商的？为什么以前买房付首付购房者从来没找过开发商要过利息？很明显，房款付给开发商后所有权就是开发商的了，开发商不可能用自己的钱还要给别人付利息，所以所谓8%年利率理财收益，这是一个营销噱头，只是换了一种群众喜闻乐见的方式让购房者容易理解并接受，其与折扣销售没有本质区别，只不过这个折扣需要一年后返还，上述王小姐的例子大可以理解为享受了9.76折，1年后折扣兑现，因此上述2.4万理财收益是未来某个期限或条件达成后，开发商对购房者的房款返还。

三、税务处理困境

第二部分，我们已经分析了上述2.4万元理财收益是开发商对购房者的房款返还，基于这个结论，开发商返还2.4万元理财收益时，会计上应冲减相应业务收入，增值税应参照销售折让处理，冲减销项税额或应纳税额，企业所得税和土地增值税收入也应按扣减了理财收益后的基数确认收入。但现实是很难实现，因为在房管局备案的销售合同总价是100万元，合同包括补充合同都不会有类似折扣、折让的任何表述，且购房者会要求开发商按100万元开具足额发票，如此业务实质和法律表观产生冲突，上述2.4万元理财收益是房款折让的观点，很难找到任何法律形式的支持，几乎是条死路。

如果2.4万元理财收益因为法律形式的欠缺无法按照房款折让处理，实务中应如何处理呢，作者能想到的方法主要有三者：方法一，按融资利息处理，开发商凭增值税发票（利息）税前扣除；方法二，按营销费用处理，开发商凭增值税发票（劳务费）税前扣除；方法三，按赠送处理，开发商进行纳税调增。应当说上述三种方法都有明显瑕疵：方法一不赘述，见本文第二部分；方法二，给购房者销售费用，这个逻辑也讲不通；方法三，无偿赠送购房者，也不太符合常理。

四种处理方法中，房款折让对开发商和购房者最有利，开发商销售收入最小，购房者（对自然人购房人而言，下同）无增值税及个税问题；融资利息及营销费用，购房者都有增值税及个税问题；赠送，购房者无增值税问题，有个税问题；融资利息、营销费用及赠送处理下，开发商企业销售收入一致，且大于房款折让方法下的收入，但赠送支出企业所得税无法税前扣除；融资利息开发商增值税进项不得抵扣，营销费用开发商增值税进项可以抵扣，赠送无增值税进项。从税负而言，优先顺序依次为：房款折让>营销费用>融资利息>赠送。实务中会有个棘手的问题，购房者会要求2.4万元是到手净收入，代开发票缴纳增值税及附加及代扣代缴个人所得税，要求开发商承担，那么一方面会增加实施成本（实际支出是一个比2.4万元更大的含税成本），另外一方面也增加了开发商核算税金的难度（在承担增值税及附加及个税的情况下，由不含税金额倒退含税金额是个比较复杂的计算）。

四、几句闲话

之所以会导致这么被动的原因，主要是房地产预售的一些为了保护购房者利益的行政管制，比如合同是标准模板，开发商是不能随意增加、修改条款的，也不能随意签署补充协议，而且一般都要求一口价，不允许搞一些花里胡哨的模式，所以营销有营销的难处。这种就属于税务风险埋在了业务前端，而且还没什么太好规避的方法的略显无奈的情形。