新经济形态税务问题——电商购房优惠券税收

一、典型模式

　　购房者花5000元从电商处购买“充5千抵5万”购房优惠券，电商向购房者开具服务费发票，购房者选中一套标价120万的住宅，使用优惠券后成交价115万元，房地产开发商与购房者签订总价为115万元的购房合同，并向购房者开具115万元的购房发票(一般应税发票开具时间需延迟到交房，预售环节一般开具收据或不征税发票)，电商向购房者收取的5000元一般不会按房产销售款名义直接回流到房地产开发商，而是通过特定的方式(如冲抵销售佣金、冲抵营销费用、转移支付等)予以部分消化(一般不是全部)。

二、税务分析

　　5千元明面上进了电商的口袋，也不会回流到开发商处，购房者收到的发票是电商的服务费发票，而不是开发商的房产销售发票，从表面层次的现金流、票据流、服务流、合同主体来看，电商向购房者收取的5千元都是消费者承担的获取优购房优惠的对价，故纳税主体是电商不是开发商，也无需作为房产销售收入缴纳土地增值税，但仔细分析一下业务实质，上面的逻辑存在缺失，开发商为什么会“无偿”把这个收费的机会让渡给电商?开发商又为何在“没有任何利益支撑”下赋予电商优惠券价格折扣的权利?上面的问题很难从商业逻辑得到合理解释，问题的源头在于开发商和电商人为对商业行为进行了扭曲及修饰，商业行为的本来面貌应是：5千元实质是购房款的一部分，但由于房地产预售(销售)相关政策的限制(如取得预售证之前开发商不能收取任何款项、不能在合同总价之外以任何名义收取其他款项、不能将销售对价分解并由其他主体收取等)，上述5千元不能以房地产预售(销售)款的名义回流开发商，更不能作为开发商的房地产销售收入或者合同总价的组成部分，自然开发商不能就这5千元向购房者开具发票，而改由电商以服务费的名义向购房者开具发票。5千元的预售(销售)款无法直接回流，开发商和电商就要想办法把这些资金予以消化，假设电商应向开发商收取20%的手续费，则开发商有4千元的资金滞留在电商处，消化的方式方法很多，最常见的是在电商及其关联方与开发商及其关联方的其他交易中通过增加或冲减交易对价，实现利益的输送与回流。上述消化的动作对于所得税及增值税的影响不大，但由于非房地产转让收入不征收土地增值税，某种意义上会有侵蚀税收的效果，当然避税并不是上述消化动作的主要动机，只能算是个“副产品”罢了。

　　另外一个视角，如果要让上述模式商业逻辑自洽，作者的一个思路是“销售费用转移”，即上述住宅的开发商目标价就是115万元，有没有优惠券并不具有绝对的影响，即便没有优惠券，在购房者谈判能力较强或者开发商促销意愿较强的情况下，购房者都能以各种形式获得上述5万元“优惠”，而电商收取的5千元实际上是“充5千抵5万”购房优惠促销活动的服务费(可能包含策划、宣传、导流等内容)，上述模式这是将本应由开发商承担的5千元销售费用通过商业模式的重新设计转嫁到购房者头上了，如此解释便可逻辑自洽了(不考虑消化动作)。