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2019年资产评估师《资产评估实务一》练习题（4）

来源：长理培训发布时间：2019-03-06 20:37:53

　　1、(　)指土地及其定着物以及拥有和使用它们的权利。

　　A、房地产

　　B、建筑物

　　C、构筑物

　　D、土地所有权

　　2、在建(构)筑物评估中的常用术语中，项目规划用地范围内总建筑面积与总建设用地面积之比，指的是(　)。

　　A、容积率

　　B、用地面积

　　C、建筑面积

　　D、建筑密度

　　3、某经济主体行为使他人或社会受损，而该经济主体却没有为此承担成本。此属于房地产社会经济特性中的(　)。

　　A、价值量大

　　B、用途多样性

　　C、涉及广泛性

　　D、权益受限性

　　4、影响建(构)筑物变现的因素主要有建(构)筑物的通用性、独立使用性、价值量、可分割性、开发程度、区位市场状况等。下列选项中，变现性最佳的是(　)。

　　A、专用的特殊性厂房

　　B、28层的整体商务办公楼

　　C、开发程度较低的在建工程

　　D、某办公楼一层50m2独立底商

　　5、(　)是按照国家房改有关售房政策以标准价、优惠价、成本价向符合分房条件和已取得住房使用权的住户出售的公有直管和自管住宅。

　　A、商品房

　　B、房改房

　　C、保障房

　　D、限价房

　　6、下列选项中，不属于影响建(构)筑物价格的自身因素的是(　)。

　　A、区位因素

　　B、实物因素

　　C、权益因素

　　D、社会因素

　　7、下列选项中，真正实现房地产自然增值的因素是(　)。

　　A、通货膨胀所引起的房地产价格上升

　　B、房地产市场泡沫所引起的房地产价格上升

　　C、外部经济、需求增加导致稀缺性增加所引起的房地产价格上升

　　D、房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升

　　8、(　)表示建(构)筑物需求量变动对建(构)筑物价格变动的反应程度。

　　A、建(构)筑物需求的价格弹性

　　B、建(构)筑物供给的价格弹性

　　C、建(构)筑物的价格弹性

　　D、建(构)筑物的平均弹性

　　9、为充分了解建(构)筑物的实物状态和权利状态，必须对建(构) 筑物进行现场调查。下列选项中，属于土地使用权评估现场调查实物状态的主要内容的是(　)。

　　A、待估地块的地势

　　B、土地出让合同

　　C、土地预审文件

　　D、产业聚集情况

　　10、在市场法中，对房地产区域因素进行间接比较调整，其中可比实例的房地产区域状况优于标准房地产区域状况，得102分;估价对象的房地产区域状况劣于标准房地产区域状况，得97分，则房地产区域因素调整系数为(　)。

　　A、0.95

　　B、0.99

　　C、1.01

　　D、1.05

　　11、某可比实例房地产带有债权债务，总价值256万元，其中债权16万元，债务27万元，则单纯房地产的价格为(　)万元。

　　A、213

　　B、245

　　C、267

　　D、299

　　12、一般情况下，运用收益法估价的首要步骤是(　)。

　　A、测算未来收益

　　B、确定报酬率或资本化率、收益乘数

　　C、采用适当的收益法模型估算房地产收益价格

　　D、搜集有关房地产租赁及经营方面的合同及财务资料

　　13、某砖混结构的三层住宅，宅基地面积为180平方米，建筑面积为400平方米。采用报酬资本化法，报酬率为9%，评估时的剩余使用年限为10年。经测算，该住宅的年纯收益为50000元，则用收益法评估该住宅的每平方米价格为(　)元。

　　A、802.2

　　B、825

　　C、1054

　　D、1328

　　14、运用收益法进行建(构)筑物评估对，下列情况中可能会使得收益偏高的是(　)。

　　A、收益权利人经营不善

　　B、当前房地产并未处于最佳利用状态

　　C、土地处于待开发状态

　　D、当前收益权利人在法律上、行政上享有某种特权又不能随同转让

　　15、一般情况，土地补偿费和安置补助费标准的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的(　)倍。

　　A、15

　　B、20

　　C、30

　　D、45

　　16、下列有关在建工程的表述中，正确的是(　)。

　　A、在建工程的所有权具有绝对确定性

　　B、在建工程存在不合法性

　　C、在建工程存在可变价性

　　D、在建工程的可比性较好

　　17、非竣工或非停工的在建工程其成新率一般为(　)。

　　A、85%

　　B、90%

　　C、95%

　　D、100%

　　18、某在建工程，建筑工程预算造价为500万元，包括地基与基础工程、主体结构工程，以及其他工程，各自占据预算造价比重为：25%、45%和30%。评估基准日该库房正在建设中，其中基础工程已完工，主体结构工程完成了70%，采用形象进度法，评估该在建工程的评估值为(　)万元。

　　A、245.0

　　B、282.5

　　C、350.0

　　D、455.0

　　19、下列有关采用基准地价系数修正法的前提条件，表述错误的是(　)。

　　A、当地政府已公布基准地价

　　B、可以取得基准地价修正体系

　　C、土地具有收益或者具有收益性

　　D、在评估基准日所取得的基准地价及其修正体系是有效的

　　20、城镇土地的基准地价是(　)。

　　A、某时点城镇土地单位面积价格

　　B、某时期城镇土地单位面积价格

　　C、某时期城镇区域性土地平均单价

　　D、某时点城镇区域性土地平均单价

　　1、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】房地产指土地及其定着物以及拥有和使用它们的权利。

　　【该题针对“建(构)筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】

　　2、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】容积率，是指项目规划用地范围内总建筑面积与总建设用地面积之比。

　　【该题针对“建(构)筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】

　　3、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】涉及广泛性又称相互影响性，某经济主体行为使他人或社会受损，而该经济主体却没有为此承担成本属于负外部性。

　　【该题针对“建(构)筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】

　　4、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】选项A由于专业性强，变现困难;选项B由于价值量大，且未明确分割情况，变现困难;选项C由于开发程度低，变现困难。

　　【该题针对“建(构)筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】

　　5、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】房改房是按照国家房改有关售房政策以标准价、优惠价、成本价向符合分房条件和已取得住房使用权的住户出售的公有直管和自管住宅。

　　【该题针对“建(构)筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】

　　6、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】建(构)筑物自身因素包括区位因素、实物因素和权益因素。

　　【该题针对“影响建(构)筑物价格的因素”知识点进行考核】

　　7、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值;通货膨胀所引起的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保值;外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值。

　　【该题针对“建(构)筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】

　　8、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】建(构)筑物需求的价格弹性，表示建(构)筑物需求量变动对建(构)筑物价格变动的反应程度。QQ群151856011首发

　　【该题针对“影响建(构)筑物价格的因素”知识点进行考核】

　　9、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】选项BC，属于权利状态调查;选项D属于区位状态调查。

　　【该题针对“现场调查——建(构)筑物评估”知识点进行考核】

　　10、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】房地产区域因素调整系数=97/100×100/102=0.95。

　　【该题针对“市场法——建(构)筑物评估”知识点进行考核】

　　11、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】可比实例房地产带有债权债务的，应进行债权债务的“剥离”。单纯房地产价格=256-16+27=267 (万元)。

　　【该题针对“市场法——建(构)筑物评估”知识点进行考核】

　　12、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】运用收益法评估价值，一般经过下列步骤：(1)搜集有关房地产租赁及经营方面的合同及财务资料;(2)搜集有关房地产收入、成本、税费、利润等资料;(3)确定房地产净收益;(4)确定房地产收益期限;(5)采用适当的收益法模型估算房地产收益价格。

　　【该题针对“收益法——建(构)筑物评估”知识点进行考核】

　　13、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】住宅价格=5000/9%×[1-1/(1+9%)10]=320882.89(元)。则该住宅的每平方米价格=320882.89/400=802.2(元)。

　　【该题针对“收益法——建(构)筑物评估”知识点进行考核】

　　14、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】当前收益权利人在法律上、行政上享有某种特权或受到特殊的限制，致使房地产的收益偏高或偏低，而这些权利或限制又不能随同转让;当前房地产并未处于最佳利用状态，收益偏低;收益权利人经营不善，导致亏损，净收益为零甚至为负值;土地处于待开发状态，无当前收益，同时还必须支付有关税、费，净收益为负值。

　　【该题针对“收益法——建(构)筑物评估”知识点进行考核】

　　15、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】一般情况，土地补偿费和安置补助费标准的总和不得超过土地被征收前3 年平均年产值的30倍。

　　【该题针对“成本法——建(构)筑物评估”知识点进行考核】

　　16、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】选项A错误，在建工程与一般工程的特点相比，具有所有权的相对确定性;选项B错误，在建工程具有合法性;选项D错误，在建工程的可比性差。

　　【该题针对“在建工程评估概述”知识点进行考核】

　　17、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】非竣工或非停工的在建工程其成新率一般为100%。