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2019年资产评估师《资产评估实务一》章节习题（4）

来源：长理培训发布时间：2019-03-06 20:33:04

　　1、构筑物是指房屋以外的建造物，人们一般不在其中进行生产生活活动，下列选项中，不属于构筑物的是(　)。

　　A、烟囱

　　B、水井

　　C、道路

　　D、公寓

　　2、下列选项中，不属于土地的地上附着物的是(　)。

　　A、宿舍楼

　　B、纪念碑

　　C、通讯电台

　　D、埋地燃气管道

　　3、根据用途划分，下列选项中，不属于物业类型划分的是(　)。

　　A、居住物业

　　B、商业物业

　　C、工业物业

　　D、可变物业

　　4、下列有关土地的稀缺性，表述错误的是(　)。

　　A、土地的经济供给是无弹性的

　　B、土地数量的有限性决定了土地供给的稀缺性

　　C、地产供应的稀缺性也与土地总量有限密切联系

　　D、土地面积的供给在一定时期和一定范围内是有限的，是无弹性的

　　5、某宗土地，单价为10000元/平方米，规划容积率为8，建筑密度为0.5，则其楼面地价为(　)元/平方米。

　　A、800

　　B、1250

　　C、5000

　　D、20000

　　6、对建(构)筑物进行分类，下列选项中，不属于按照用途划分的是(　)。

　　A、公寓式住宅

　　B、工业厂房

　　C、自用地产

　　D、医院

　　7、对所评估的建(构)筑物进行现场调查时，要了解建(构)筑物的入账原值、历史成本、账面净值等情况，此属于对(　)状况进行调查。

　　A、权益状况

　　B、财务状况

　　C、造价状况

　　D、交易状况

　　14、运用成本法评估建(构)筑物的前提条件是(　)。

　　A、被评估建(构)筑物处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态

　　B、被评估建(构)筑物预期获利年限可以预测

　　C、被评估建(构)筑物的未来收益是可以预测并可用货币来衡量的

　　D、有一个充分发育的活跃的公平的资产交易市场

　　15、某市区有一工业库房，现根据城市规划和市场需求，拟改为百货商店。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用(　)进行评估。

　　A、比较法

　　B、成本法

　　C、剩余法

　　D、长期趋势法

　　16、下列选项中，不属于”五证一图一书”的是(　)。

　　A、项目建议书

　　B、土地使用权证

　　C、建设用地规划许可证

　　D、房地产开发企业资质证书

　　17、根据工程的建设情况及现行材料调价和现行的费用标准分别确定直接费用和间接费用，对不可预见费、洽商费及预算外费用，可按实际发生数参照现行定额加以适当调整的办法为(　)。

　　A、重置成本法

　　B、形象进度法

　　C、重置核算法

　　D、假设开发法

　　18、土地使用年期修正系数y=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]，其中r指的是(　)。

　　A、土地报酬率

　　B、土地资本化率

　　C、建筑物报酬率

　　D、建筑物资本化率

　　19、基准地价修正系数法从评估原理和方法论的角度划分可归属于(　)。

　　A、市场法

　　B、收益法

　　C、成本法

　　D、剩余法

　　20、某物业小区周边，规划数条新的交通线路及站点，从外部性角度讲，为物业带来(　)。

　　A、正外部性

　　B、负外部性

　　C、无外部性

　　D、小外部性

　　二、多项选择题

　　1、下列对建(构)筑物术语的描述中正确的是(　)。

　　A、开间通常指房间长度

　　B、进深通常指房间长度

　　C、净高等于层高减去楼板厚度

　　D、层高指下层楼板顶面或底面到上层楼板顶面或底面之间的垂直距离

　　E、绿地率是用来描迷居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率

　　2、房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于(　)引起的。

　　A、通货膨胀

　　B、装饰装修改造

　　C、改进物业管理

　　D、周围环境改善

　　E、需求增加导致稀缺性增加

　　8、在成本法中，下列属于前期费用的有(　)。

　　A、筹建费

　　B、规划费

　　C、工程建设监理费

　　D、建设单位管理费

　　E、建设劳保费

　　9、根据建设工程造价的构成，工程建设其他费用包括(　)。

　　A、土地使用费

　　B、与项目建设有关的其他费用

　　C、与未来生产经营有关的其他费用

　　D、基本预备费

　　E、涨价预备费

　　10、城镇基准地价的内涵包括其对应的(　)。

　　A、容积率

　　B、土地使用税

　　C、土地开发程度

　　D、土地使用期限

　　E、征地补偿费

　　答案部分

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】构筑物是指房屋以外的建造物，人们一般不在其中进行生产生活活动，如烟囱、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。选项D属于建筑物。

　　【该题针对“建(构)筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】

　　2、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】选项D属于土地的地下附着物。

　　【该题针对“建(构)筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】

　　3、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】物业可分为居住物业、商业物业、工业物业、政府行政类物业和其他用途物业等类型。

　　【该题针对“建(构)筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】

　　4、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】选项A错误，土地的经济供给是有弹性的。

　　【该题针对“建(构)筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】

　　5、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】楼面地价=土地单价/容积率=10000/8=1250(元/平方米)。

　　【该题针对“影响建(构)筑物价格的因素”知识点进行考核】

　　6、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】本题考查的是建(构)筑物的基本概念、特点及分类。选项C是按照使用方式进行的划分。

　　【该题针对“建(构)筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】

　　7、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】在财务核算情况的调查中，要了解待估对象的账面价值，包括了解建(构)筑物的入账原值、历史成本、账面净值等情况。

　　【该题针对“现场调查——建(构)筑物评估”知识点进行考核】

　　8、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】决定建(构)筑物价值的关键在于其位置的优劣。

　　【该题针对“影响建(构)筑物价格的因素”知识点进行考核】

　　9、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】比较因素修正包括交易情况修正、交易日期修正、权益状况修正、区域因素修正和个别因素修正。

　　【该题针对“市场法——建(构)筑物评估”知识点进行考核】

　　10、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】建立比较基础时，包括统一财产范围、统一付款方式、统一税费负担和统一计价单位。

　　【该题针对“市场法——建(构)筑物评估”知识点进行考核】

　　11、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】选项D错误，图书馆往往难以适用市场法评估。

　　【该题针对“市场法——建(构)筑物评估”知识点进行考核】

　　12、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】土地价值=房地产收益/综合资本化率-建筑物价值=500/11%-3000=1545.45(万元)。

　　【该题针对“收益法——建(构)筑物评估”知识点进行考核】

　　13、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】开发成本主要由五个方面构成：(1)勘察设计和前期工程费;(2)基础设施建设费;(3)房屋建筑安装工程费;(4)公共配套设施建设费;(5)开发期间税费指政府或其他部门收取的费用。

　　【该题针对“成本法——建(构)筑物评估”知识点进行考核】

　　14、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】选项BC为釆用收益法评估建(构)筑物前提条件，选项D为釆用市场法评估建(构)筑物前提条件。

　　【该题针对“成本法——建(构)筑物评估”知识点进行考核】

　　15、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】剩余法适用于待拆迁改造的再开发地产的评估，该工业厂房需要更新改造，项目没有正式实施，且更新改造后的房地产具有收益性，最适合采用剩余法。

　　【该题针对“剩余法——建(构)筑物评估”知识点进行考核】

　　16、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 “五证一图一书”：土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、建设项目总平面审批图、房地产开发企业资质证书。

　　【该题针对“在建工程评估程序”知识点进行考核】

　　17、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】重置核算法是根据工程的建设情况及现行材料调价和现行的费用标准分别确定直接费用和间接费用，对不可预见费、洽商费及预算外费用，可按实际发生数参照现行定额加以适当调整的办法。

　　【该题针对“在建工程评估方法”知识点进行考核】

　　18、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】土地使用年期修正系数中，y-宗地使用年期修正系数;r-土地资本化率;m-被估宗地可使用年期;n-该用途土地法定最高出让年期。

　　【该题针对“基准地价系数修正法在土地评估中的应用”知识点进行考核】

　　19、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】基准地价系数修正法的基本原理是替代原理，即在正常的市场条件下，通过被估宗地条件与级别或区域内同类用地平均条件的比较，并根据二者在区域条件、个别条件、使用年期、容积率和价格期日等方面的差异，对照因素修正系数表选取适宜的修正系数，对基准地价进行修正，得到被估宗地地价。

　　【该题针对“基准地价系数修正法在土地评估中的应用”知识点进行考核】

　　20、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】正外部性：某经济主体行为使他人受益，而受益者无需为此花费代价。新增的交通路线及站点，带来正外部性。

　　【该题针对“建(构)筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】

　　二、多项选择题

　　1、

　　【正确答案】 BCDE

　　【答案解析】开间通常指房间宽度，进深通常指房间长度。

　　【该题针对“建(构)筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】

　　2、

　　【正确答案】 DE

　　【答案解析】三种自然增值原因：外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变。选项A属于保值而非自然增值;选项BC属于投资增值而非自然增值。

　　【该题针对“建(构)筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】

　　3、

　　【正确答案】 DE

　　【答案解析】选项ABC属于交易因素，选项D属于外部因素;选项E属于自身因素。

　　【该题针对“影响建(构)筑物价格的因素”知识点进行考核】

　　4、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】选项ABCD属于对建(构) 筑物实体状态了解的内容;选项E属于政策因素。

　　【该题针对“建(构)筑物评估基本事项的明确”知识点进行考核】

　　5、

　　【正确答案】 BC

　　【答案解析】选项A属于土地实物调查内容;选项D属于权属调查内容;选项E属于区位及交易调查内容。

　　【该题针对“现场调查——建(构)筑物评估”知识点进行考核】

　　6、

　　【正确答案】 AB

　　【答案解析】收益法根据资本化类型的不同，分为直接资本化法和报酬资本化法。

　　【该题针对“收益法——建(构)筑物评估”知识点进行考核】

　　7、

　　【正确答案】 BC

　　【答案解析】公共配套设施建设费包栝由开发商支付的非经营性用房、附属工程、文教卫系统。而商业网点如粮店、副食店、菜店、小百货店等经营性用房的建设费用应由经营者负担，按规定不计入商品房价格。临时用电属于勘察设计和前期工程费。

　　【该题针对“成本法——建(构)筑物评估”知识点进行考核】

　　8、

　　【正确答案】 AB

　　【答案解析】前期费用包括筹建费、可行性研究费、规划费、设计费、地质勘察费、场地平整费、水电气费、临时设施费用等。选项CDE属于期间费用。

　　【该题针对“成本法——建(构)筑物评估”知识点进行考核】

　　9、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】选项DE属于预备费。工程建设其他费用包括：土地使用费、与项目建设有关的其他费用和与未来生产经营有关的其他费用。

　　【该题针对“在建工程评估概述”知识点进行考核】

　　10、

　　【正确答案】 ACD

　　【答案解析】各地基准地价成果各不相同，但其基本含义的表述大体上是差不多的，基准地价内涵一般包括以下内容：(1)基准地价表(采用级别基准地价或区片基准地价予以表示);(2)基准地价的估价期日;(3)设定土地开发程度(不同土地级别、不同用途可能设定的不同);(4)设定土地容积率(不同用途可能设定的不同);(5)设定土地使用权年限。

　　【该题针对“基准地价系数修正法在土地评估中的应用”知识点进行考核】

责编：曾珂

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